Семейный капитал-3

РЕМОНТ.

Красиво жить не запретишь, поэтому все больше людей направляют немалые деньги в строительство и обустройство собственного жилья. С точки зрения экономики страны, это неплохо: развивается производство и торговля строительными материалами, создаются новые рабочие места, возникают целые индустрии интерьерного и ландшафтного дизайна, создания новых типов мебели и отделочных материалов. То есть, деньги не залеживаются в домашних копилках, а работают.

Печально, правда, что существенная часть этих денег уходит за границу в обмен на импортные товары, но этот минус перекрывается другими плюсами. Зато, с точки зрения экономики семьи, картина не столь радужная; свои деньги семья замораживает в вещах, которые, мгновенно переходя в разряд б/у (бывших в употреблении), стремительно теряют свою ценность.

Плюс изменчивость моды, разнообразие вкусов, повреждения и износ при эксплуатации, и в результате квартира с ремонтом никогда не дорожает на стоимость ремонта, не говоря уж о потраченных нервах и сопутствующих хлопотах. Так что, ремонт собственной квартиры, это не вложение денег, а их расходование. Кажется, мы повторяем ошибку Эллочки Щукиной (Людоедки) из бессмертных «12 стульев», ввязавшейся в бесперспективное соревнование с дочкой американского миллионера Вандербильда.

Только мы соревнуемся с богачами «местного разлива». Они – мраморные колонны, мы – пенопластовые; они – дубовый паркет, мы – искусственный ламинат; они – мебель из дерева, мы – из плиты МДФ «под дерево»; они – английские камины, мы – электрические имитаторы. И так далее. Главный лозунг: «Чтоб не хуже, чем у людей». Причин такого положения, - две: завистливое подражательство и финансовая неграмотность. Если уж подражать, то – причине, а не следствию. Богатые люди создали (купили, украли, отобрали, заработали) активы, прибыль от которых вкладывают в свое жилье, а мы вкладываем в него свою зарплату, не имея активов вовсе. А ведь активами богатство семьи и измеряется.

АКТИВ – ПАССИВ.

Сначала мы должны купить актив. Если денег недостает, их надо взять взаймы у банка. И даже, если денег достаточно, их все равно надо взять взаймы у банка. Почему такой долг, в отличие, например, от кредитов на ремонт, считается хорошим, я уже писал неоднократно, а сейчас скажу коротко. Потому что его должна оплачивать аренда купленной недвижимости. Для торговых и офисных помещений это возможно, для жилых, вряд ли. Считать надо в каждом конкретном случае отдельно.

Сегодня банки почти не кредитуют, но «почти» не означает «нет», а цены на недвижимость продолжают падать. Надо писать бизнес-план, убеждать банк в его выполнимости и искать подходящий объект. В этом деле, банк вполне может быть нашим союзником; ему тоже надо куда-то пристроить свои деньги. Но себя придется показать во всей красе. Если она есть. Если нет, надо учиться; это дело – наживное. Можно поискать и других, небанковских инвесторов, но и их наша «краса», то есть, знания, энергия и способности, будет интересовать в первую очередь.
И вот когда актив станет приносить пассивный доход, можно подумать о покупке и благоустройстве пассива, да и то не сразу. Кто хочет жить лучше других, должен некоторое время отсутствие комфорта перетерпеть; для кого главное, - быть «не хуже других» или «как все», все время будет оставаться в роли догоняющего собственную тень.

НАДЕЖНОСТЬ.

Недвижимость – это реальный материальный актив. Его можно увидеть, потрогать, сфотографировать и показать всем остальным. А также – продать, сдать в аренду, заложить в банк, подарить и завещать наследникам. Продавать подобный актив рекомендуется только с целью покупки на вырученные деньги еще большего или еще лучшего актива. Сдать в аренду его можно всегда; цена может расти или падать, а спрос будет.

Получить кредит в банке легче всего именно под залог недвижимости, а банкиры кое-что понимают в надежности активов. Это надо использовать обязательно. Или покупаем недвижимость в кредит, что предпочтительнее (ставки ниже), или кредит берем уже после покупки, и направляем его на покупку следующего объекта.

Подарить можно, но для целей создания капитала, разумнее заблокировать дарение наследниками. Сделать это можно в завещании. Там же можно запретить продажу, определить уровень арендной платы и порядок ее использования, указать как часто и на какую сумму должен проводиться ремонт, в какой компании страховаться и так далее.
Без страховки тоже не обойтись. Она защитит от тех немногочисленных и маловероятных рисков, которые все-таки есть: пожар, взрыв, затопление, падение летательных аппаратов и тому подобное. Маловероятные риски и стоят недорого. Разумно обязать сделать это арендаторов, тогда к нашей собственности они будут относиться более рачительно.

ДОХОДНОСТЬ.

Она может быть разной, в зависимости от рыночной ситуации, но она будет всегда. Сделав необходимые ремонт, перепланировку, оборудовав помещения полезными техническими приспособлениями и мебелью, доходность можно повысить. Тут необходимо планирование и расчет, все вложения должны окупаться. А самое приятное то, что доходность может быть постоянной и непрерывной. Наверное, стоит сказать пару слов о налогах. Подоходный налог в некоторых случаях можно и не платить. Это если об аренде никто не знает. Но нервы и спокойствие дороже. Опять же, если вдруг с арендаторами возникнут судебные разбирательства, то они получат дополнительный аргумент для суда и дополнительный рычаг давления на нас. Можно зарегистрироваться частным предпринимателем и платить ежемесячные 200 гривен единого налога.

Он будет оправдан в случае, если взимаемая нами арендная плата превысит 1 350 гривен в месяц. Много ли это? Нет, конечно. Неужели мы затеяли весь этот разговор о семейном капитале ради получения пары тысяч в месяц? Наш пассивный ежемесячный доход должен составлять никак не меньше 10 000 гривен, хотя начинать нам, возможно, придется и с меньшей суммы. Кроме налогов, наши доходы будут уменьшать коммунальные платежи и расходы на ремонт. За електроэнергию, по установившейся традиции, платят сами арендаторы. А все потому, что есть счетчик. Следовательно, надо установить счетчики на газ и воду, за которые и заплатит тот, кто ими пользуется. Отопление и квартплата остаются за нами.

Поскольку вся коммуналка имеет тенденцию дорожать, надо или учесть это в арендной плате, или переложить на арендаторов все коммунальные платежи полностью.

ЛИКВИДНОСТЬ.

Очень хорошо, что слишком быстро недвижимость не продается. Меньше будет соблазнов использовать ее не по назначению. Продажа с целью новой покупки может быть спланирована заранее, а другие нам и не нужны.

УГРОЗЫ.

Они есть. Потому, что пресловутый жилищный вопрос портил, портит и всегда будет портить нас всех. Это создатель семейного капитала может быть более или менее спокоен за его цельность, а о его наследниках так уже не скажешь. Семейные скандалы, разводы, суды, дележка имущества, – не такая уж редкость. Придется принимать юридические меры к тому, чтобы все члены семьи имели права владеть и пользоваться, но никто не имел исключительного права распоряжаться. Я не юрист, и тонкостей этого дела никому не открою; но думаю, что постараться максимально учесть все риски, можно.
На Западе распространены специальные трасты, в которые семья может переместить все свои активы, доверив управление ими специалистам. На трастовое имущество нельзя наложить арест, продать за долги и отобрать по суду. В наших условиях чем-то подобным может стать ООО (общество с ограниченной ответственностью) или ЧП (частное предприятие).

Кстати, это – те схемы, которые дают преимущества богатым и перераспределяют финансовые ресурсы страны в их пользу. Наемный работник из заработанной зарплаты сначала платит налоги, а оставшуюся сумму пускает на потребление; владелец же юридического лица из заработанного дохода сначала вычитает все затраты, а из того, что останется (если останется) платит налоги. Правда, наша налоговая система не дает слишком уж разбежаться в этом направлении, но в будущем подобное положение все равно будет меняться.

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ.
В следующей статье мы перейдем к совсем другому типу актива, - НПФ (негосударственному пенсионному фонду) и рассмотрим совсем другой способ создания капитала семьи. Потом будут бизнес и накопительное страхование жизни.

Руководитель «Центра Финансового Здоровья» Ждан Сергей.