Книга "Ипотека в вопросах и ответах" (обзор)

Фрагмент

Выбор жилья

После получения разрешения на кредит придется осознать, что купить квартиру по ипотеке достаточно сложно. Необходимо, чтобы квартира не только понравилась вам по расположению, площади и другим параметрам, но и была юридически "чистой". Поэтому, возможно, придется поступиться некоторыми требованиями к параметрам квартиры - этажность, наличие балкона, расположение в конкретном районе. К сожалению, распоряжаясь не своими деньгами на рынке с очень небольшим количеством предложений, нельзя позволить себе быть привередливым. Не верьте в заманчивые обещания агентств недвижимости о том, что они помогут вам купить квартиру в кредит. При продаже жилья менеджеры агентств с покупателями по ипотеке контактируют неохотно и автоматически поднимают для них цену. Для юридической поддержки лучше нанять частного риэлтора.
Большинство покупателей стремятся приобрести квартиры в новостройках. Однако банки кредитуют далеко не все объекты, так как опасаются риска прекращения строительства. Поэтому вам придется выбирать квартиры только тех застройщиков, которые будут одобрены банком.
До оформления права собственности на новую квартиру нужно будет оставить в залог другую квартиру. Многие банки не рассматривают варианты в строящихся домах в принципе. А если и рассматривают, то процентная ставка по таким кредитам выше по сравнению с ценой кредита на готовое жилье. Кроме того, до оформления права собственности на новую квартиру нужно будет оставить в залог другую квартиру или ценное имущество (акции, автомобиль), однако стоить предмет залога должен примерно столько же, сколько стоит приобретаемая квартира. Поэтому, прежде чем вносить предоплату, необходимо подробно узнать обо всех условиях, на которых конкретный банк работает с квартирами от застройщиков, и запрашивать его согласие. Другой вариант - не связываться с ипотекой, а попробовать получить один или несколько потребительских кредитов.
Количество предложений на первичном рынке сокращается, поэтому целесообразно искать квартиру и на вторичном рынке. Здесь покупатель по ипотеке сталкивается с новыми трудностями. Естественно, банк не позволит приобрести жилье в доме, стоящем в списках на снос или реконструкцию. Формально других ограничений относительно типа домов, например пятиэтажек, не существует, то есть они не прописаны на сайтах банков. Однако не факт, что вам выдадут кредит под любой дом постройки ранее 1970 г. Поэтому квартира должна находиться в как можно более новом доме. Банк не пропустит и незаконные перепланировки.

Соотношение стоимости жилья и времени, затрачиваемого на подготовку документов

В условиях, когда спрос намного превышает предложение, продавцы не заинтересованы в том, чтобы связываться с банками - собирать документы и ждать, пока он утвердит сделку. Одним из аргументов может стать предложение со стороны покупателя об увеличении цены.
При ипотечных сделках в договоре купли-продажи прописывается полная стоимость квартиры (или не менее суммы кредита), иначе непонятно, на каком основании у банка появляется право залога. Желательно найти квартиру, находящуюся в собственности более трех лет (отметим, что таких на рынке меньшинство). Иначе придется возместить продавцу расходы на подоходный налог, следовательно, цена квартиры вырастет примерно на 7 процентов.
В то же время полная стоимость в договоре может стать дополнительным аргументом в пользу вас как покупателя, если продавец на вырученные деньги покупает квартиру в новостройке и хочет отчитаться перед налоговой инспекцией.
Нужно узнать, на основании каких документов наступило право собственности. Многие страховые компании не пропустят наследство и договоры ренты. Желательно, чтобы это была приватизация или договор купли-продажи, а единственным владельцем был совершеннолетний.
Кроме того, лучше не связываться с "цепочками". Если одним из ее "звеньев" является покупатель по ипотеке, дополнительное время уходит на получение одобрения банка на сделку. Видя, что все квартиры на рынке дорожают, продавцы, естественно, тоже стремятся повысить цену. В результате "цепочка" может рассыпаться. Больше всех рискует покупатель по ипотеке, который находится в жестких временных и финансовых рамках. К тому же провести через банк многоступенчатую сделку очень сложно, так как юридические риски возрастают многократно.
Перед тем как давать аванс, проконсультируйтесь с риэлтором и менеджерами банка, чтобы избежать риска невозврата аванса, ведь если банк не утвердит данный вариант, это будет считаться виной покупателя.

Время - деньги

Когда подходящая квартира найдена и отдан аванс, постарайтесь как можно быстрее собрать документы. К примеру, предоставление выписки из Единого государственного реестра прав официально занимает месяц. Но лучше доплатить 50-100 долларов и получить эту бумагу за неделю, так как за месяц квартиры подорожают и продавец может поднять цену или передумать иметь с вами дело. Стоит также ускорить регистрацию купли-продажи.

Перед тем как подписывать договор купли-продажи, расскажите продавцу о предстоящей процедуре. По условиям банка, продавец должен написать расписку, что ему на руки выдана вся сумма, хотя на самом деле он получит ее только после государственной регистрации договора купли-продажи. Убедите продавца, что банк заинтересован в выдаче денег, в том, чтобы сделка прошла без осложнений. Ведь если он откажется от подписания договора купли-продажи в день сделки, вам предстоит разрывать кредитный договор и снова начинать поиск квартиры. Стоит также ускорить регистрацию договора купли-продажи.
Поиск квартиры и сбор документов потребуют много времени. Поэтому целесообразно нанять риэлтора, который к тому же поможет минимизировать риск при уплате аванса и уговорить продавца. Так как ограничений очень много, постарайтесь расширить географию поиска и ищите варианты одновременно на первичном и на вторичном рынках.

Советы наших экспертов

Наталья Алымова,
начальник управления маркетинга
и развития банковских продуктов
для физических лиц Райффайзенбанка:

— Одна из новинок рынка жилищных кредитов — рефинансирование ипотечных кредитов (когда гражданин получает возможность перекредитоваться под более низкую процентную ставку). Сейчас этот продукт предлагают уже ряд банков. При детальном подходе и тщательной оценке той или иной программы, предлагаемой банками, это поможет заемщику существенно снизить стоимость кредита.

Евгений ШУБИН,
директор АН «Центральное квартирное бюро­2»:

— При покупке квартиры в кредит советуем вам воспользоваться услугами риэлторской компании, аккредитованной в банках, которые выдают деньги в день сделки — это обеспечит вам больший выбор объектов. Отработанная схема взаимодействия с банками, страховщиками, оценщиками и регистрационной службой позволит в кратчайшие сроки купить квартиру. Чтобы снизить затраты ваших времени и сил, риэлторы выполнят полный цикл работ — от подготовки документов для банка до получения свидетельства на квартиру.

Станислав Дехтулинский,
глава представительства
ООО «Городской ипотечный банк» в Екатеринбурге:

— Потенциальному заемщику нужно выбирать ипотечный кредит, сравнивая программы разных банков не только по одному или двум параметрам (даже по таким важным, как процентная ставка, срок кредита или размер первоначального взноса). Надо учитывать свой социальный статус, доходы, планы, оценивать дополнительные затраты по ипотечной программе конкретного банка. Шагом номер один должен быть именно выбор ипотечного кредита, и только потом можно заняться поиском квартиры либо заключать договор на участие в строительстве. Обратная процедура приводит к созданию нервозных ситуаций в отношениях между покупателями и продавцами и, как следствие, к ажиотажному необоснованному росту цен на недвижимость.