Покупка залоговой квартиры: бизнес на чужом горе

В таком случае должник получает «добро» банка на поиск нового покупателя жилья, на приобретение которого был выдан кредит. Впрочем, поиском может заняться и само финучреждение. «Человек, пожелавший приобрести недвижимость, находящуюся в залоге нашего банка, сначала получает возможность осмотреть квартиру на месте, затем, если цена согласована, с ним заключается договор купли-продажи. После этого имущество выводится из залога и передается новому покупателю. Деньги, полученные от него, идут на выплату кредита. Непокрытый остаток ссуды погашается, согласно закону «Об ипотеке», за счет другого имущества неплатежеспособного заемщика», - описывает механизм продажи заложенной недвижимости начальник отдела сопровождения залоговых операций БМ Банка Дмитрий Осыпа.

Второй вариант – когда испытывающий финансовые трудности заемщик не желает расставаться с жильем. В таком случае банк вынужден обратиться в судебные инстанции – ведь, согласно закону «Об ипотеке», в Украине обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется только на основании решения суда, исполнительного предписания нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (то есть банка-кредитора). Мера эта крайне непопулярна и среди должников, и среди банков. Последние стараются не доводить дело до суда, ведь в случае продажи квартиры/дома на аукционе они понесут существенные издержки. Это – комиссионные, взимаемые Государственной исполнительной службой (ГИС) (она проводит реализацию конфиската), плата организатору торгов (бирже) и вознаграждение эксперту, который оценивает предмет ипотеки. «У ГИС комиссия – фиксированная, это 10% цены продаваемого жилья, - рассказывает начальник отдела по работе с залоговым имуществом Партнер Банка Александр Ляховский. – Плата организатору торгов обычно не превышает 5%. Стоимость работы эксперта по оценке - 500-1000 грн., если речь идет о продаже жилой недвижимости (квартиры)». Т. е. общие затраты банка при реализации недвижимости «с молотка» составят приблизительно 15% - это та сумма, которая будет отнесена на валовые затраты финучреждения.

Когда банк и неплатежеспособный заемщик расходятся «мирно», то они обычно согласовывают и стоимость продаваемой заложенной квартиры или дома. Если же решение вопроса передается суду, то последний и будет определять стоимость недвижимости – на основании акта оценки, проведенной независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензию Фонда госимущества и аккредитованным ГИС. Затем устанавливается начальная цена реализуемого на аукционе залога. По законодательству она не может быть ниже 90% его общей стоимости. Но, если аукцион признан несостоявшимся (то есть, если на нем присутствовало меньше двух человек, необходимых по закону, или по иным причинам), то проводится повторный конкурс (не менее чем через месяц). И на нем уже начальная цена может быть существенно ниже – не меньше 65% стоимости недвижимости. Таким образом, расширяется круг потенциальных покупателей.
И в том, и в другом случае покупатель заложенного жилья может существенно выиграть в цене, ведь банк, дабы избежать нагромождения неликвидных активов, идет на существенные уступки. Однако приобретение недвижимости на аукционе может быть более выгодно из-за сложностей с нахождением информации о его проведении. По законодательству, организатор торгов, выбранный ГИС для реализации конфиската, обязан сообщить о дате конкурса за 15 дней до его начала. Опубликовать соответствующее объявление организатор торгов может в разных средствах массовой информации, не обязательно популярных (главное, чтобы по местонахождению продаваемого залога). Понятно, что организатор торгов экономит и размещает анонс о предстоящем аукционе в малоизвестных СМИ. Поэтому найти продаваемые «с молотка» квартиры, если специально не заниматься их поиском, затруднительно. Это сужает круг претендентов и, соответственно, снижает давление на цену на аукционе.

Скидка при покупке недвижимости «с молотка» может быть очень привлекательна. Например, на сайте «Украинской Интернет Биржи» было сообщение о продаже Партнер Банком четырехкомнатной квартиры в Киеве, на ул. Тростянецкой (Дарницкий район) за $110 тыс. По словам А. Ляховского, текущая рыночная стоимость такой квартиры приблизительно на 30% выше. «Сейчас мы продаем двухкомнатную квартиру в центральной части города на ул. Леси Украинки за $200 тыс., - рассказывает агент по недвижимости компании «Благовест» Виктор Глушин. - А один коммерческий банк, сотрудничающий с нами, готов продать на аукционе трехкомнатную за 150 тыс. грн. и, возможно, еще 5 тыс. уступит, чтобы побыстрее от нее избавиться».

Чтобы принять участие в конкурсе нужно сделать следующие шаги. Во-первых, подать заявку организатору торгов и сделать гарантийный взнос – это 5-10% оцененной стоимости жилья, который будет учитываться при покупке. Затем, если удастся победить в конкурсе, нужно подписать протокол ведения аукциона (торгов) – в нем указывается сумма и номера счетов, на которые победителю следует внести деньги за приобретенное имущество. После этого, не позже десяти дней со дня утверждения протокола, не учитывая дня проведения публичных торгов, выходных и праздничных дней, победитель рассчитывается за приобретенное на публичных торгах имущество. В то же время государственный исполнитель составляет акт о проведенном аукционе. Имея копии этих двух документов на руках – протокол и акт - победитель аукциона уже может считаться собственником недвижимости. Остается только зарегистрировать права собственности в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Однако не стоит забывать, что приобретение жилья на аукционе – это «палка о двух концах». С одной стороны, как уже было сказано выше, покупатель может рассчитывать на хорошую скидку. С другой - покупка такого жилья сопряжена с большими юридическими рисками. В законе «Об ипотеке» сказано, что «ипотекодержатель, ипотекодатель, должник или любой другой участник публичных торгов вправе в течение трех месяцев со дня проведения торгов обжаловать их результаты в суде по местонахождению недвижимого имущества». Проще говоря, уже после приобретения выставленной на продажу квартиры у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. «Именно это в первую очередь отталкивает интересующихся покупкой недвижимости «с молотка», - рассказывает В. Глушин. – Например, вы купили квартиру на аукционе, успели уже сделать там ремонт, обустроились, а тут один из участников аукциона подает аппеляцию, которую удовлетворяет суд…».
Интерес к покупке конфискованного жилья в последнее время существенно угас также из-за стабильно снижающихся цен на недвижимость. Дело в том, что подготовка к аукциону обычно занимает довольно много времени – это месяцы, вплоть до полугода (притом, что стоимость продаваемого залога уже определена и меняться не может). Раньше, когда недвижимость стремительно дорожала, этот факт «играл на руку» желающим купить жилье на конкурсе (особенно спекулянтам): за несколько месяцев рыночная цена квартиры вырастала, но продавалась она по фиксированной цене. Сейчас этот механизм уже неактуален.