Как инвестировать в недвижимость во время кризиса

Падение цен как на квартиры, так и на земельные участки, заставил многих из нас задуматься о перспективах вложения денег в недвижимость. Цены на жилье стремительно упали, а эксперты не исключают, что они могут снизиться еще больше. Но не все так просто. О том, стоит ли инвестировать в недвижимость в сложные времена, рассказали аналитики и участники рынка.

Квартиры в новостроях

По данным компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ), в 2008 году в Киеве в среднем застройщик продавал до 10 квартир в месяц. Сейчас продают в лучшем случае около 4 квартир в месяц и только те застройщики, которые реально достраивают объекты (около 45% от общего числа застройщиков Киева). Количество покупателей сейчас составляет не более 3 тыс. Это те, кто претендуют на построенное жилье (готовое к вводу в эксплуатацию), или жилье, которое находится на последних стадиях готовности.

"Рынок новостроев разделился на "виртуальный" и "реальный". Реальный - это тот, на котором происходят покупки, и застройщики из последних сил достраивают и вводят в эксплуатацию объекты. А виртуальный - тот, на котором кроме шума и "акций" больше ничего нет", - говорит председатель совета директоров ИСК "Авантаж" Юрий Костоглодов.

По его словам, сегодня выбор покупателя больше связан не с делением на эконом-, бизнес- и премиум-класс в зависимости от достатка семьи, а с готовностью объекта или интенсивностью ведения строительных работ.
"В первичку интересно вкладывать только в ту, которая уже введена в эксплуатацию или будет введена в ближайшие месяцы. Застройщики сейчас иногда в течение месяца могут менять цену на 10-15%. Если у компании нет денег, то она выставляет квартиры со скидкой, потом средства появляются и "акции" заканчиваются", - рассказывает аналитик компании "Герц" Максим Сигорский.

"Бывают случаи, когда компания, продающая квартиры в сданном новострое по 8 тыс. грн. за кв. м, задолжала своему подрядчику и предлагает ему расчет квартирами. А подрядчик берет квартиры и реализует их по 4,5 тыс. грн. за кв. м", - объясняет ситуацию аналитик.

По его словам, диапазон цен сейчас очень широкий. У одного и того же застройщика один объект может стоить 10 тыс. грн. за кв. м, а второй - 5-6 тыс. за "квадрат".

"Люди, которые держат руку на пульсе и готовы ловить рыбу в мутной воде, этим пользуются. Количество перекупщиков на рынке за последний месяц-два очень выросло", - рассказывает Сигорский.

"Покупка новостроев в спекулятивных целях характерна для сегодняшней ситуации и будет продолжаться, пока рынок не "выздоровеет", - говорят в свою очередь аналитики УТГ.

Вторичный рынок

По данным риелторов, оживление на рынке вторичного жилья и рост средней цены за последний месяц позволяют говорить о положительной динамике. При этом недвижимость "была и остается самым надежным вложением капитала", убежден президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Вместе с тем, он не берется советовать, стоит ли покупать жилье сейчас или подождать еще месяц-два.

Рубанов отмечает, что люди, купившие жилье с целью инвестиции в прошлом году, сегодня оказались не в самой лучшей ситуации, поскольку цены вряд ли вернутся на докризисный уровень. Хотя и серьезного обвала цен тоже не предвидится. "Стоимость вторички в Киеве может опуститься ниже критической отметки $1 тыс. за квадрат, и такие случаи в феврале-марте этого года уже были. Но это скорее исключение из правил, чем тенденция", - говорит риелтор.

Количество сделок пока оставляет желать лучшего. "Рынка нет - он стоит. Продают и покупают только в крайних случаях и исключительно для жилья. И сравнивать, делать анализ или предсказывать его развитие равносильно предсказанию курса гривни", - считает Рубанов.

В то же время аналитик компании "Герц" Максим Сигорский отмечает, что в регионах, где рынок новостроев не особенно развит, вторичное жилье достойного качества может стать хорошей инвестицией. "Речь идет о небольших квартирах в качественных домах не старше 10-15 лет", - уточняет Сигорский.

По его словам, инвестиции в такое жилье максимально надежны и уже через 1,5-2 года могут принести прибыль до 30%. Он согласен с мнением о том, что на уровень "докризисных" цен мы больше не вернемся, однако дефицит жилья и все более усиливающееся недоверие к новостроям могут вернуть покупателей на вторичный рынок.

Альтернатива

Одной из главных альтернатив вложениям в недвижимость эксперты называют покупку земельных участков. "Рынок вторичного жилья развивается волнообразно: в феврале было падение цен, конец апреля и май показали небольшой рост, в июне-июле снова будет некоторое снижение цен. Понятно, что однокомнатные квартиры в Киеве всегда будут пользоваться спросом и, нащупав ценовое дно, их можно будет покупать с целью перепродажи. Но я бы советовал вкладывать деньги в землю", - говорит оценщик, замдиректора АН "АльянсБрок" Сергей Подгорный.

По его словам, за время кризиса рынок земли упал в 5-10 раз. "Так в Белогородке (Киевская область) 10 лет назад земля стоила $100 за сотку, в прошлом году - от $10 до $15 тыс. за сотку, а сейчас - $5-3 тыс. Через год цена не поднимется до докризисного уровня, но, по сравнению с сегодняшней, вырастет существенно", - рассказывает оценщик.

Как в покупке жилья, так и в покупке земли есть свои преимущества и недостатки. По словам эксперта, инвестировать в покупку квартиры менее рискованно, но при покупке земли прибыль может оказаться значительно выше. В то же время инвестиции в квартиру могут окупиться уже через год, а в землю – не ранее чем через 2-3 года.

Подгорный советует покупать землю ближе к дорогам, оптимальный размер участка - 7-10 соток. "Также нужно учитывать, что цена пустого участка и его инвестиционная привлекательность намного больше, чем участка с постройкой", - советует оценщик.

Слабо верит в ближайшие перспективы украинского жилья финансовый аналитик, директор "Финком Эссет Менеджмент" Павел Ружицкий. "Кредитование и платежеспособность населения вряд ли быстро выйдут на докризисный уровень", - говорит он.

Более выгодной, по его мнению, будет покупка зарубежной недвижимости. Аналитик отмечает, что сейчас однокомнатную квартиру за границей, например, в Берлине, можно купить за 25 тыс евро. "Добавьте к этому Шенгенскую визу, которую легче получить при покупке недвижимости в странах Евросоюза, возможность свободно передвигаться по Европе, и выбор будет явно не в пользу украинской недвижимости", - отмечает финансовый эксперт.