Как заработать на покупке и продаже квартир?

— Этот рынок начал развиваться в 90-е годы — уже тогда собственники жилья обращались к риелторам с просьбой о выкупе квартиры, чтобы преодолеть неожиданно возникшие финансовые затруднения. Причина тому — отсутствие стабильного спроса на квартиры, а также широкий диапазон стоимости жилья, — вспоминает директор по маркетингу бюро недвижимости `Агент 002` Ольга Побединская.

Но по-настоящему бурное развитие рынка началось только сегодня. `Широкое распространение срочный выкуп получил за последние полтора-два года, что объясняется высокими темпами роста цен на недвижимость`, — добавляет Андрей Скопцов, заместитель директора, руководитель департамента продаж АН `Статус`.

Почему именно сейчас? Дело в том, что на первом этапе становления рынка недвижимости, пока его перспективы были неясны, инвесторы боялись вкладывать свои деньги в покупку квадратных метров. Потом, когда цены пошли вверх, инвесторы, почувствовав, что рост будет продолжаться еще очень долго и превысит все даже самые смелые прогнозы, предпочли не заморачиваться, придумывая и выстраивая наиболее эффективные схемы инвестирования в квадратные метры, а действовали, что называется, `в лоб`. Квартира приобреталась по рыночной стоимости на момент покупки, потом придерживалась в течение какого-то времени (в лучшем случае инвестор получал дополнительный доход, сдавая имеющуюся жилплощадь в аренду), после чего перепродавалась с доходностью, напрямую зависящей от уровня роста цен. Это самая простая и `топорная` схема инвестирования в недвижимость. По большому счету, инвестор в таком случае не делает ничего, а просто удачно (или не очень) вписывается в рыночную конъюнктуру, вкладывая деньги. Кроме того, у него нет возможности управлять рисками и минимизировать их: если рынок вдруг обрушится (а такое, как показывает мировая практика, случается частенько), то убытки могут быть очень и очень серьезными.

Сегодня такая схема по-прежнему популярна, но ряд девелоперов и риелторов сомневаются, что рост цен на недвижимость в ближайшие годы будет таким же, как в предыдущие. Существующий сегодня уровень цен и так уже перешагнул все мыслимые пределы. А некоторые эксперты вообще предрекают обвал рынка жилья в ближайшей перспективе.

Бизнесом занимайтесь!

Так что же, в случае стабилизации цен заработать на квадратных метрах не получится? Ну почему же! Только для этого уже недостаточно будет заниматься простым `собирательством` денег — инвесторам придется подходить к вложению своих средств более обдуманно, превращая инвестирование в полноценный бизнес.

Одним из таких `бизнесов`, которые формируются вокруг инвестиций в квадратные метры, является деятельность по срочному выкупу квартир. Основная часть игроков на этом рынке — безусловно, крупные агентства недвижимости и банковские структуры, не имеющие проблем с привлечением финансовых ресурсов, а также обладающие богатым опытом и клиентской базой. Однако остается на рынке место и для частников. Порог входа невысокий, а возможная прибыль может стать очень хорошим подспорьем для другого дела. Да и, как напоминает Андрей Скопцов, существует практика временного объединения физических лиц для конкретной сделки (`скидывание`).

Конечно, рассматривать этот бизнес как основной вид деятельности не стоит. Компании, которые занимаются выкупом, как правило, работают и с другими сделками в сфере недвижимости. Впрочем, и частные игроки тоже.

В основном это риелторы и крупные инвесторы из банковской сферы. Однако не стоит делать вывод о том, что человеку, имеющему деньги и желающему заниматься срочным выкупом квартир, нечего ловить на этом рынке. Эксперты известно множество альянсов, когда инвестор объединялся с риелтором, у которого недостаточно собственных средств на организацию такого бизнеса, но имеется богатый опыт и клиентская база. В такой ситуации инвестор получает возможность наиболее выгодно вложить свои деньги и получить от них отдачу, а риелтор — повышенную комиссию за проведение сделок. `Выступая посредником при купле-продаже, агентство зарабатывает от 4 до 10% от реальной суммы сделки`, — говорит заместитель генерального директора санкт-петербургского `Центрального агентства недвижимости` (ЦАН) Борис Морозов.

Растущие метры

Скажете, невыгодно? А вот и нет. Ведь за срочность продавцы делают большой дисконт по отношению к рыночной стоимости приобретаемого объекта. Размер скидки может меняться в зависимости от обстоятельств (состояния рынка, привлекательности квартиры, сроков, в которые необходимо провести сделку, амбиций продавца и т. д.). `Дисконт бывает разный, — считает пресс-секретарь `Сити-XXI Век` Сергей Лядов. — В момент роста рынка он может быть меньше, в период затишья — наоборот, увеличивается. Но в среднем его размер — не меньше 20%`. По мнению опрошенных экспертов, как правило, покупателю удается добиться скидки в 30-35%.

Прибыль инвестора может очень сильно меняться в зависимости не только от размера дисконта, но и от его действий. По большому счету, у инвестора есть два варианта получения прибыли. При первом выкупленная квартира сразу же перепродается новому собственнику. В этом случае прибыль инвестора составляет разница между выкупной ценой и рыночной стоимостью в момент выкупа. По расчетам Ольги Побединской, прибыль от такой операции может достигать 50% от вложенной суммы. Иногда новый продавец выставляет квартиру по максимальной цене и ждет покупателя. `Тогда, — говорит Ольга Побединская, — срок продажи увеличивается, но если квартира выкуплена дешево, то растет и прибыль`. При втором варианте купленная квартира продается не сразу, а через некоторое время, что позволяет инвестору помимо полученного дисконта заработать еще и на общем росте цен на жилье. `За последний год в Москве сложилась практика продажи выкупленных квартир в течение двух-четырех месяцев после покупки с прибылью до 50%`, — рассказывает Андрей Скопцов.

Можно покупать квартиру и на заемные средства, но доступ к таким ресурсам для `частников` почти закрыт. А вот крупные компании вполне могут себе позволить привлекать `дешевые` деньги для расширения бизнеса. `В случае использования заемных средств прибыль будет на 3–4% меньше — примерно такие процентные ставки по краткосрочным займам сложились в Москве`, — отмечает Андрей Скопцов. А вот Борис Морозов — ярый противник использования заемных средств: `Недвижимость чаще всего покупается на собственные средства, — утверждает эксперт. — Дело в том, что предлагаемые сегодня финансовыми институтами условия кредитования крайне невыгодны. Высокие процентные ставки не позволяют компаниям и кредит взять, и получить желаемую прибыль`.

Предположим, на продажу срочно выставляется квартира, рыночная стоимость которой составляет 200 тысяч долларов (`однушка` в районе Третьего транспортного кольца). Инвестору удается договориться с продавцом о 30-процентном дисконте. Значит, квартира будет куплена за 140 тысяч долларов. Через две недели она может быть перепродана по рыночной цене плюс 2% (средний рост по рынку — 1% в неделю), то есть за 204 тысячи долларов. Следовательно, прибыль инвестора на вложенные средства составит 45,7% (64 тысячи долларов). Неплохо! Но может быть еще больше, если продавать квартиру не сразу, а через год. В таком случае, исходя из того, что цены будут расти на 2% в месяц (прогноз), за год получаем прирост 24%, значит, квартира будет стоить уже 248 тысяч. Прибыль инвестора при перепродаже составит 108 тысяч долларов, или 77,1% на вложенный капитал. Плюс эту квартиру можно сдать на год в аренду по 600 долларов в месяц, заработав еще 7 200 долларов, что увеличит прибыль до 82,3%. С другой стороны, риски при этой схеме значительно выше. На активно растущем рынке делать такие вложения не просто выгодно, а очень выгодно, а вот в случае угрозы стагнации или обвала цен к подобному способу инвестирования следует подходить с предельной осторожностью.

Естественно, если это легальный бизнес, то с прибыли необходимо уплатить 13% налога. В первом случае эта сумма будет равняться 8 320 рублям, а во втором — 14 976. Расходы же на проведение сделки невелики: Андрей Скопцов оценивает их в 300-500 долларов.

Срочно продавать будем?

Все это выглядит, конечно, очень интересно и привлекательно. Но откуда возьмется столько продавцов, желающих срочно избавиться от своей недвижимости? Не иссякнет ли в какой-то момент рынок?

Оценить объем сделок эксперты затруднились. Тем не менее, они уверены: такие продавцы были, есть и будут всегда.

— Продавцами выступают люди, попавшие в критическую ситуацию. Это не обязательно что-то негативное. Например, человеку необходимы деньги на свадьбу дочери, а у него несколько квартир. Тогда ничто не мешает продать одну из них. Поскольку люди всегда будут попадать в тяжелые ситуации, предложение таких квартир будет тоже всегда, и непременно найдутся те, кто готов купить дешевые квартиры, — говорит Илья Конищев, руководитель межотраслевого отдела компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`.

Другое дело, что таких продавцов нужно найти. Конечно, компании, работающие в этом сегменте рынка, завешивают весь Рунет объявлениями о своих услугах, и многие клиенты, как признаются риелторы, приходят сами. В то же время игроки рынка проводят мониторинг объявлений в поисках тех клиентов, которые предпочитают давать их самостоятельно. Кроме того, у риелторов имеется своя база, по которой тоже можно находить клиентов. Но для успешного бизнеса необходимо уметь действовать быстро: `Если на рынок поступает выгодное предложение, то квартира долго не задерживается, — предупреждает Илья Конищев. — Даже если предложение не будет реализовано крупными компаниями, это сделают частные риелторы или просто знакомые продавца. В любом случае выкуп будет произведен, вопрос — кем`.

В общем, перспективы у рынка весьма хорошие. `Безусловно, рынок будет развиваться. Пока существует необходимость срочно получить крупные суммы денег, не имея возможности занять их у знакомых или в банке (а такое, я уверена, будет всегда), срочный выкуп квартир как бизнес будет жить`, — считает Ольга Побединская. А в условиях ценовой коррекции на рынке жилья риелторы не упустят свой шанс зарабатывать по 30% от стоимости каждой квартиры. Другое дело, что во время стагнации снижается спрос на жилье, поэтому у инвестора могут возникнуть проблемы с реализацией квартиры. `В период стагнации проводить подобные операции не имеет смысла. Когда нет спроса, увеличивается риск не реализовать приобретенное жилье. А вместе с тем компания будет нести расходы по содержанию и продвижению квартиры. В этом случае агентство может не только не получить прибыль, но и уйти в минус`, — категоричен Борис Морозов (ЦАН).

Впрочем, это скорее крайняя точка зрения. Как показали простые подсчеты, прибыль инвестора настолько велика, что эксплуатировать квартиру он может довольно долго — в том случае, конечно, если цены не начнут снижаться. Вот и Сергей Лядов прогнозирует рынку умеренное развитие, однако предупреждает, что в какой-то момент предложение снизится: `Срочный выкуп квартир будет существовать. Однако по мере развития рыночных отношений в стране все большее распространение будут получать банковские продукты, которые позволят людям быстро оформить кредит в сложной жизненной ситуации и не прибегать к такой крайней мере, как продажа квартиры`. Но когда это случится, не знает, увы, никто. Даже сами банкиры.