Что делать, если нечем платить по ипотеке

Устройте «кредитные каникулы» или сдайте квартиру в аренду. Зарплаты стали меньше, по стране прокатилась первая (но далеко не последняя) волна сокращений. Не мудрено, что в таких условиях для многих из нас ранее вполне посильная, ипотека стала не по карману. Что делать, если нет денег дальше погашать кредит? Мы рассмотрели самые популярные способы решения этой проблемы.

1. ПРОДАТЬ ЗАЛОГ (КВАРТИРУ) И ПОГАСИТЬ КРЕДИТ

Прямо скажем, не самый лучший выход из ситуации. Особенно сейчас, когда рынок недвижимости замер, а цены медленно, но уверенно, поползли вниз. В среднем, с начала года «вторичка» уже потеряла 10—20% своей стоимости. Таким образом, квартира, купленная год назад за $100 тыс., сейчас может быть продана не более, чем за $80—90 тыс. И то лишь в случае если удастся найти покупателей.

Если под покупку квартиры брался кредит с 20% собственным взносом ($20 тыс.), то банку нужно вернуть $76 тыс. с учетом тела кредита, погашенного за год — $4 тыс. (кредит сроком на 20 лет при ставке 13% годовых). Получается, даже при самом оптимистичном сценарии, вчерашний владелец квартиры и заемщик остается без жилья с суммой $14 тыс. на руках. Ну, а если вычесть расходы на оформление кредита (около $4 тыс.) и уплаченные за год проценты (около $10 тыс.), то человеку остается только память о счастливом времени проживания в собственной квартире.

2. СДАЕМ ЗАЛОГОВУЮ КВАРТИРУ ВНАЕМ

Этот вариант хоть и способен значительно облегчить нагрузку на семейный бюджет и сохранить недвижимость, подходит лишь тем, у кого есть альтернативные варианты жилья (к примеру, родительская квартира).

Допустим, кредит был оформлен на сумму $100 тыс. на 20 лет под 13% годовых. В таком случае, заемщику нужно ежемесячно платить около $1400—1500 (при классической схеме погашения). Однокомнатную квартиру сейчас, в зависимости от района и состояния, можно сдать за $600—800 в месяц. Таким образом, заемщику остается найти средства на оплату только половины платежа.

Если в кредит была приобретена большая, шикарная квартира в элитном районе, заемщик также может сэкономить и сдать ее внаем, даже если другого жилья у него нет. В таком случае, можно снять жилье попроще, где-нибудь в спальном районе, что обойдется намного дешевле.

К примеру, кредит был взят на сумму $200 тыс. на 20 лет под 13% годовых. Тогда платеж получается около $3000. Сдать элитное жилье вполне реально за $1500—3000 в месяц. Снять квартирку на окраине города за $600-800. Таким образом, минимальная экономия составляет $700. А при хороших раскладах, заемщику придется платить только за аренду жилья, а кредит будет полностью погашаться за счет сдачи залоговой квартиры.

Конечно, у этого способа есть свои недостатки. Во-первых, психологический дискомфорт – ведь в дом, который с такой любовью обустраивался и обживался, надо пустить чужих людей. Во-вторых, следует учесть, что некоторое время жилье под сдачу буде пустовать. Хорошо, если повезет и удастся сразу найти жильцов на весь период, но так бывает не всегда.

При этом, следует помнить о двух правилах: выставляйте цену на жилье в той валюте, в которой оформлен кредит, и не забудьте предупредить банк, о том, что залоговая квартира будет сдана в аренду.

3. ПРОБУЕМ ДОГОВОРИТЬСЯ С КРЕДИТОРОМ

Вообще, банкиры не устают повторять, при любом ухудшении финансового положения заемщику необходимо обратиться в банк. Там помогут найти адекватное решение проблемы, чтобы и жилье сохранить, и кредитную историю не испортить.

«Банк всегда готов пойти навстречу заемщику, который попал в затруднительное положение. Главное, что бы заемщик демонстрировал желание гасить кредит», — говорит директор департамента ипотечного кредитования Сведбанка Евгений Склеповой.

Дело в том, что банку не нужны наши квартиры, он – не риелторская контора. Банк хочет вернуть свои деньги и проценты за их пользование. И он будет искать варианты их получить.

В зависимости от кредитной политики банка и конкретной ситуации заемщика, менеджер предложит несколько вариантов выхода с затруднительного положения:

• Кредитные каникулы. Как правило, предоставляются только на оплату тела кредита, то есть проценты заемщику все же придется погашать. Это не слишком облегчает «кредитное», ведь в первые несколько лет погашения ипотечного кредита, тело составляет всего 20—30% всего платежа. При этом долг уменьшаться не будет, что может увеличить размер переплаты до 10% (при сумме кредита $100 тыс. на 20 лет под 13% годовых – размер переплаты увеличится примерно на $12 тыс., в зависимости от того, на каком году погашения кредита будут получены кредитные каникулы). Длительность кредитных каникул, как правило, составляет 6—12 месяцев.

• Удлинение срока кредита. Принцип таков: банк добавляет год, два, пять или десять лет к сроку кредитования. Таким образом, уменьшается тело кредита, которое необходимо платить ежемесячно. При этом, сумма ежемесячных процентов не уменьшается. К примеру, ипотека была оформлена на 10 лет, в сумме $100 тыс. под 13% годовых. Платеж первое время будет составлять $1800—$1900. Если увеличить срок еще на 10 лет, платеж уменьшится до $1400—1500. При этом, в первом случае переплата составит 65,5%, а во втором — 130%. Но! Ведь досрочное погашение никто не отменял. Поэтому, как только закончится «черная полоса», можно вновь вернутся к привычным темпам погашения.

• Смена графика погашения. Если заемщик гасит кредит по классической схеме, то первые несколько лет платеж будет на 20—25% больше, чем аннуитетные платежи при аналогичных условиях. Естественно, переход на аннуитетное погашение способен снизить нагрузку на бюджет, но, как известно, переплата при аннуитете всегда выше, чем при классической схеме погашения.

• Другое. Иногда, но очень редко, банк идет на снижение кредитной ставки или же, как минимум, сохранение ее на прежнем уровне для заемщиков, которые объективно не в состоянии погашать кредит на новых условиях. В некоторых ситуациях возможны варианты смены валюты кредита. К примеру, если кредит в долларах и именно в этом заключаются проблемы с погашением, заемщику предлагают перевести заем в нацвалюту. Естественно, ставка при этом возрастает, но старым заемщикам банк редко заламывает неподъемную цену.

«Если возникшие финансовые трудности таковы, что не позволяют заемщику уплатить банку плановый ежемесячный платеж, как по телу кредита, так и по начисленным процентам, заемщику необходимо уведомить о таких трудностях банк заранее — до момента наступления конечной даты погашения планового платежа», — предупреждает заместитель председателя правления Эрсте Банка Светлана Черкай.

Вообще, банкиры намного благосклоннее относятся к дисциплинированным заемщикам. Также, крайне важно показать сотрудникам банка, что финансовые трудности «временные» и после окончания тяжелых времен, заемщик сможет и дальше погашать кредит. Если банкиры увидят, что надежды на это нет, долго возиться не будут — взыщут залог и распрощаются с должником.

Если это возможно, в банк стоит сразу прихватить с собой документы подтверждающие, тяжелое усложнившееся финансовое положение – справки о доходах, трудовая книжка с записью о сокращении, свидетельство о рождении ребенка, больничный лист и так далее.

4. ПЕРЕСТАЕМ ПЛАТИТЬ КРЕДИТ

А что если просто прекратить вносить платежи? Что в такой ситуации сделает банк? Для начала банк «включит» штрафные санкции, и долг начнет расти, как снежный ком. Дальше будет психологическая атака — письма, звонки, напоминания и угрозы судовым разбирательством. Ну, и финальный аккорд – непосредственно суд и продажа залогового имущества через аукцион, то есть еще дешевле, чем заемщик мог бы продать сам.

Даже если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, у банка есть варианты вернуть свои деньги.

«Банк может попытаться добиться от опекунского совета согласия на реализацию заложенной квартиры, привлечь к взысканию кредита коллекторскую фирму или продать ей долг заемщика (если это дозволено кредитным договором)», — говорит старший юрист компании «Арцингер и Партнеры» Станислав Герасименко. Да и ребенок растет, рано или поздно он достигнет совершеннолетия, и тогда «прикрываться» будет нечем.

В любом случае, отказ погашать кредит — это путь к неврозу, испорченной кредитной истории и постоянно возрастающему долгу.

Екатерина Шевелева