Мировой финансовый кризис и недвижимость, прогнозы и аналитика

В условиях мирового финансового кризиса на рынке недвижимости ведущие застройщики предлагают клиентам новые привлекательные схемы сотрудничества, например такие как приобретение жилья в рассрочку.

Столичные застройщики и девелоперы больше не скрывают, что в отрасли сегодня полная неразбериха и покупатели практически покинули рынок. По словам президента “Міськжитлобуду” Дениса Костржевского, процессы, которые происходят, иначе, чем кризис, охарактеризовать сложно.

“Сейчас в Киеве снижаются объемы строительства, прекращается разработка новых проектов, останавливаются даже те объекты, сооружение которых находится на завершающей стадии. Кроме того, сокращается штат компаний, уменьшается объем заказов в смежных отраслях - металлургической, производстве строительных материалов, машиностроительной и др.”, - говорит эксперт.

По его мнению, причин такой ситуации три. Первая - повышение кредитных ставок и сокращение банковского ипотечного кредитования - как непосредственно инвесторов, так и самих застройщиков. Вторая - резкие колебания курса доллара в условиях мирового финансового кризиса, что смущает инвесторов и создает атмосферу нестабильности. Третья - повышение себестоимости жилья. Эти причины привели к уменьшению платежеспособного спроса на недвижимость. А влияние мирового финансового кризиса добавляет масла в огонь.

По словам президента ЗАО “Центрбудiнвест” Олега Харченко, сегодня покупатели предпочитают ждать, пока компании снизят цены. Последние же, в свою очередь, замораживают начатые объекты с целью удержать расценки на существующем уровне. Застройщики заявляют, что раньше на заемные у банков деньги в столице приобреталось более 60–70% квартир и остановка ипотечного конвейера свела к минимуму сделки по их купле-продаже, которых из-за высоких цен было не так и много.

“В данный момент на рынке в основном приобретаются апартаменты в домах, которые вскоре должны быть сданы. Немногочисленные покупатели - это те, кому нужно срочно решить квартирный вопрос и кто смог взять кредит в банке. Жилье же, которое только начало возводиться, не пользуется спросом вообще, хотя стоимость квадрата в нем более низкая. Однако в нынешней ситуации существует большой риск, что его сооружение затянется на неопределенное время”, - поясняет г-н Харченко.

Согласно признанию самих строителей и девелоперов в данный момент уровень продаж даже в крупных компаниях снизился на 50–60% по сравнению с прошлыми годами, а некоторые небольшие и средние фирмы и вовсе остались без инвесторов. По словам руководителя отдела маркетинга “Київжитлоiнвеста” Владимира Германова, у большинства застройщиков очень мало или вообще нет клиентов, глубина продаж не достигает и одной квартиры за две-три недели.

“Ужесточение условий и резкое снижение объемов кредитования (так правительство боролось с инфляцией и кризисом) ударили как по покупателям, для которых стали недоступны ипотечные займы (из-за роста ставок), так и по продавцам. Граждане лишились возможности приобретать квартиры, а строители не могут взять кредиты, чтобы завершить работы. В итоге получается, что в доме, где построены всего один-три этажа, люди не хотят покупать жилье, обоснованно опасаясь, что объект не будет закончен, а застройщики не могут вести работы. Дело в том, что у большинства компаний собственных средств недостаточно, а получить заем почти невозможно”, - констатирует Владимир Германов.

Солидарна с коллегой и руководитель центра продаж “Міськжитлобуду” Елена Блиндюк. Она резюмирует, что сейчас банки действительно отказывают в кредитовании застройщикам либо предлагают займы под проценты, которые сводят к минимуму инвестиционную привлекательность проекта.

В итоге несладко приходится даже наиболее солидным компаниям. По признанию первого вице-президента “Киевгорстроя” Василия Можара, холдинг сегодня имеет месячную задолженность перед подрядчиками и поставщиками материалов, чего раньше никогда не было. Кроме того, объемы строительства и выполнение работ собственными силами уменьшились на 30% - катастрофически не хватает средств, чтобы возводить объекты при отсутствии частных инвесторов.

Жилья будет меньше

Эксперты сходятся во мнении, что если еще летом большинство застройщиков надеялись выйти из кризиса и вернуть покупателя, то сегодня их настроения более пессимистичные. По информации Владимира Германова, летом и в сентябре порядка трети компаний пытались вернуть заказчиков с помощью всевозможных акций и широкой рекламной кампании. Более десятка как крупных, так и мелких операторов предлагали скидки на жилье.

Среди них, в частности, были “Столица”, ЮЗТС, НЕСТ, XXI Век, ТММ, “Єкобуд”, “Днепровский круг”, “Консоль”, “Центрстройинвест”, “Новобудiнвест”, “Облбудсервiс парк”, “Житлобудсервiс” и многие другие. Снижение цен варьировалось от 3 до 10% (в зависимости от площади квартиры, политики компании-застройщика, количества комнат и т. п.). Самые большие скидки ожидали тех, кто готов был сразу заплатить 100% стоимости приобретаемой недвижимости. Однако усилия девелоперов не принесли результатов, поскольку, по словам г-на Германова, у большей части покупателей сейчас нет средств на приобретение квартиры даже на 10% дешевле ее изначальной стоимости. Те же, кто располагает необходимыми финансовыми ресурсами, ожидают более значительного удешевления жилья.

Олег Харченко добавляет, что некоторые застройщики предлагали бесплатно оборудовать апартаменты бытовой техникой или встроенной мебелью. “Но это все равно мало помогло, поскольку банки сегодня не дают ипотечные кредиты под строящиеся объекты, а собственных накоплений у большинства потенциальных клиентов первичного рынка недвижимости не хватает”, - констатирует эксперт.

В итоге, по информации Владимира Германова, большинство компаний свернули свои широкомасштабные рекламные акции и стали уделять повышенное внимание минимизации расходов. В частности, с наступлением осени они начали экономить на зарплате и массово сокращать работников отделов рекламы и PR. Многие девелоперы перевели сотрудников отделов продаж на процент от сделок, которых сейчас очень мало. На некоторых стройплощадках уже начали увольнять даже подсобников и мастеров, задерживать зарплату.

По словам г-на Харченко, у любой, даже самой крупной компании существуют минимальные ежемесячные расходы на ведение проекта, которые должны покрываться средствами, полученными от продаж квартир. “Когда денег от частных инвесторов не хватает, застройщик вынужден либо привлекать кредитные резервы, либо притормаживать работы. А поскольку сейчас банки не заинтересованы финансировать новостройки, компании стремятся в первую очередь закончить уже почти построенные дома, замораживая сооружение начатых”, - говорит г-н Харченко.

В итоге эксперты солидарны во мнении, что кризис на рынке недвижимости с наступлением осени вступил в горячую стадию. Согласно заявлению вице-президента Украинской строительной ассоциации (УСА) Милана Паевича, сейчас половина строек эконом-класса заморожены, и неизвестно, когда возобновятся. “Все квартиры в готовых домах уже проданы, - утверждает г-н Паевич. - Что касается зданий, сооруженных менее чем на 50%, то их судьба не определена: на такой стадии привлечь покупателей практически нереально, а у застройщиков нет денег, чтобы продолжать работы”.

В итоге, согласно прогнозу консалтинговой компании “Диалог-Классик”, до конца 2008 г. в столице будет сдано не более 0,8–1 млн кв. м жилья, в то время как в прошлом году этот показатель составлял 1,4 млн кв. м. “Это обусловлено падением платежеспособного спроса и, следовательно, замедлением темпов строительства ввиду нехватки собственного оборотного капитала у большинства фирм”, - поясняет маркетинг-аналитик компании Ксения Вардзелова.

По словам генерального директора специализированного агентства “Кредит-Рейтинг” (предоставляет услуги в области независимой оценки кредитоспособности) Станислава Дубко, многие объекты, которые сейчас рекламируются, имеют шанс стать как минимум долгостроями. “В этом году в стране выпуски строительных облигаций и их эмитенты изначально имеют очень невысокие, преимущественно спекулятивные рейтинги, поэтому ожидается рост числа дефолтов”, - полагает эксперт.

В более выгодной и стабильной ситуации, по мнению начальника отдела маркетинга ООО “ДИСК” Ирины Климовой, оказались многоотраслевые компании, которые работают сразу в нескольких сферах, имеют свои сырьевые базы, заводы по производству стройматериалов, транспортные предприятия, банковские учреждения и т. п. Такие универсальные организации могут привлекать деньги на строительство из других отраслей и вести работы в срок. Относительно стабильно обстоят дела и у тех застройщиков, которые сотрудничают с крупными финансовыми партнерами. Так, руководитель проекта ЖК “Західний” Оксана Вигорий рассказывает, что финансировать все работы на объекте согласно плану им позволяет открытая кредитная линия партнера проекта ЗАО “Альфа-банк”. “В результате мы не зависим от поступлений частных инвесторов и опережаем графики строительства на полгода. Не многие сегодня могут похвастаться подобными результатами”, - говорит эксперт.

Ценовой парадокс

Интересно, что критическая ситуация на рынке, отсутствие покупателей, спроса и возможности кредитоваться никак не отразились на стоимости первичного жилья. Последние полгода, невзирая на сложности и останавливающиеся стройки, девелоперы упорно держат цены на прежних позициях, а иногда даже повышают их. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании “Київ Житло-Інвест”, за сентябрь новые квартиры подорожали в среднем на 1,3%.

Хотя стоимость и не падает, на столичном рынке значительно увеличилось предложение ранее дефицитного малогабаритного жилья и появились крайне дешевые варианты. К примеру, расширился ассортимент популярных “единичек” эконом-класса от холдинга “Киевгорстрой”. Такие апартаменты со сроком сдачи осенью 2009 г. стоят более $100 тыс. (при площади менее 40 кв. м). Гораздо дешевле предложение от малоизвестных компаний: например, крохотная 32-метровая квартира-студио на Борщаговке от российского застройщика Infort предлагается сегодня всего за $66 тыс., причем ее можно купить в рассрочку. Правда, сооружение самого здания еще не началось.

Средние же цены по рынку, по мнению абсолютного большинства компаний, снижаться не будут, а в свете резкого повышения курса доллара, вполне возможно, скоро снова взлетят.

Ирина Климова считает, что слухи о снижении стоимости первички не оправданы и реальных изменений в этой сфере в обозримом будущем не предвидится, поскольку дорожают стройматериалы и энергоносители, напрямую влияющие на цену квартир. “Замораживание строительства приведет к тому, что по окончании кризиса на рынке возникнет дефицит жилья и, как следствие, повышение его стоимости”, - прогнозирует эксперт.

Последствия же резкого изменения курса доллара на фоне надвигающегося финансового и банковского кризиса, по мнению Дениса Костржевского, приведет к оттоку вкладов (люди опасаются, что банки ограничат или прекратят выдачу депозитов) и вложению этих средств в готовую недвижимость. “Скорее всего, появится избыток гривневой массы, которая будет направлена на покупку жилья. А поскольку объем ее ограничен, застройщики начнут повышать цены. В частности, наша компания уже приняла решение об их пересмотре с 15 октября”, - сообщает эксперт.

Перспективные решения

Говоря о возможных путях выхода из кризисной ситуации, застройщики прежде всего уповают на произошедшее резкое повышение курса доллара и грядущие выборы в стране. Однако денежные потоки лиц, принявших решение о снятии своих депозитов или о реализации доллара на пике его цены, помогут активизировать продажи лишь тем компаниям, которые уже на 90–100% достроили свои дома (а у них и так ситуация более благоприятная по сравнению с конкурентами).

Между тем эксперты считают, что и для фирм, находящихся в начале или в середине процесса строительства объектов, есть варианты выхода из кризиса.

Владимир Германов полагает, что существенно увеличить продажи апартаментов бизнес-класса могло бы синхронное объявление компаниями-застройщиками о снижении стоимости на 15–20%. “В этом сегменте цены на данный момент явно завышены: уровень рентабельности проектов составляет в среднем по рынку 100% (то есть 25–33% в год), стоимость просчитана с учетом возможного подорожания стройматериалов (которые пока дешевеют), и фирмы могли бы пойти на определенные уступки. Открытые заявления компаний о том, что в условиях кризиса они переходят на путь прозрачных отношений и снижают цены, привлекло бы достаточное количество покупателей и инвесторов”, - уверяет эксперт.

По мнению г-на Германова, в сегменте эконом-класса пойти на пусть даже временное снижение стоимости будет гораздо сложнее, поскольку средний уровень его рентабельности составляет по рынку всего 60% (порядка 15–20% в год). “Если еще больше уменьшить прибыль, то девелоперам таких проектов будет выгоднее копить средства на депозитах. Не приходится рассчитывать на удешевление жилья и в премиум-сегменте, на который свой особый, не зависящий от экономической ситуации, спрос”, - говорит руководитель отдела маркетинга “Київжитлоiнвесту”.

Специалисты полагают, что для застройщиков, работающих в нише эконом-класса, есть и другие варианты выходы из ситуации. Так, крупные организации могут достраивать объект за свои средства и продавать его уже готовым, что значительно увеличит количество покупателей, сроки реализации всего проекта, и сделает его весьма рентабельным. Так, например, уже поступила донецкая FAD, которая объявила о том, что прекращает прием ресурсов от частных инвесторов и, достроив сооружение за свои деньги, будет продавать квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Компании, которые не имеют достаточно денег для окончания строительных работ своими силами, могут либо найти альтернативный источник инвестирования (например состоятельного партнера), либо попытаться взять банковский кредит на более оптимальных, чем среднерыночные, условиях. Возможно, стоит подумать о продаже проекта более солидной организации.

Начиная с осени, последний вариант многие застройщики уже пытаются реализовать. К сожалению, пока безуспешно. Дело в том, что гигант рынка - “Киевгорстрой” - является некоммерческой структурой и сам испытывает проблемы, да и средние компании, такие как “XXI Век”, ТММ, “Познякижилстрой”, стараются как можно быстрее завершить свои собственные проекты, о приобретении же новых речь не идет. В такой ситуации, уверены аналитики, застройщикам имеет смысл привлекать небольших, но богатых инвесторов, возможно, физических лиц (например артистов, культурных и политических деятелей, чиновников высшего эшелона), или непрофильные, но состоятельные организации (юридические компании и т. п.).

Кроме того, по мнению девелоперов, в условиях кризиса застройщикам может помочь сотрудничество с крупными банками и предоставление своим клиентам всевозможных рассрочек и кредитов. Так, по словам Олега Харченко, практика показывает, что весьма плодотворной для привлечения покупателей является помощь строительной компании в оформлении и получении займа на покупку квартиры. “При наличии действительно хорошего проекта и уважаемого имени застройщика это сейчас работает намного эффективнее, чем снижение стоимости жилья”, - утверждает г-н Харченко. Такой вариант успешно реализовал “Міськжитлобуд”, объект которого уже завершен на 100%. Компания запустила совместную с Укрсоцбанком ипотечную программу “Готовая квартира под 10,9% годовых в долларах”, согласно которой заем можно оформить на 25 лет, причем первый год тело кредита не выплачивать.

Что касается всевозможных рассрочек и финансовых программ со стороны застройщиков, то, по мнению директора по развитию бизнеса компании “Синегрия” Евгения Пинчука, большинство нововведений на рынке столичных новостроек в ближайшее время коснется именно механизмов работы с банковскими структурами. “Произойдет неизбежная модернизация схем финансовых взаимоотношений в сторону их большей профессионализации. До недавнего времени в Украине не было необходимости внедрять или изобретать что-то особенное. Можно было работать по довольно примитивным схемам, хотя весь мир был уже на несколько шагов впереди. Сейчас становится очевидным, что дальше так продолжаться не может. Поэтому застройщики начинают предлагать такой вариант кредитования, как возможность брать деньги в банке по мере необходимости и платить проценты только на сумму выбранного займа. Еще одно решение - так называемый отсроченный кредит, когда покупателю предоставляется возможность осуществлять платежи по телу кредита и по процентам уже после получения готового дома”, - поясняет эксперт.

Подобные схемы успели доказать свою эффективность. Так, например, компания “НБК” предлагает заплатить всего 33% от стоимости квартиры, заключить договор, а остальную часть внести после сдачи дома в эксплуатацию. Еще выгоднее предложение ЖК “Західний”, который, располагая независимым финансированием, строит свой жилой комплекс с опережением графика на полгода. Руководитель проекта Оксана Вигорий рассказывает, что они разработали уникальное предложение по приобретению жилья в рассрочку. Клиент оплачивает первый взнос - от 30% его стоимости, а следующие 40% отдает равными частями на протяжении всего периода строительства объекта (18 месяцев). Последние 30% выплачиваются при сдаче дома в эксплуатацию.

“Данная схема оплаты - это лишь базовый вариант, который мы предлагаем нашим покупателям. На практике для каждого клиента составляется индивидуальный, оптимальный для него график, соответствующий накопленным средствам и ежемесячным доходам. Причем важным преимуществом приобретения апартаментов в рассрочку является то, что цена квадратного метра фиксируется договором, а дополнительные проценты не начисляются”, - говорит г-жа Вигорий.

Ну и, кроме того, абсолютно все эксперты сходятся во мнении, что государство могло бы помочь компаниям в условиях кризиса. На минувшей неделе Украинская строительная ассоциация провела экстренное заседание, по итогам которого призвала Президента Виктора Ющенко и премьер-министра Юлию Тимошенко временно освободить физических лиц от уплаты НДС при покупке квартир у застройщика.

“Мы предлагаем сделать это для того, чтобы жилье стало более доступным”, - заявляет председатель УСА Лев Парцхаладзе. В своем обращении представители компаний также потребовали от Нацбанка снять двухгодичное ограничение на учет имущественных прав на жилую недвижимость для обеспечения займа и пересмотреть политику НБУ относительно резервирования капитала коммерческих банков при кредитовании физлиц под покупку квартир. Эти меры, уверены застройщики, должны существенно удешевить ипотеку.

Солидарны с коллегами и девелоперы. Они констатируют, что для привлечения клиентов усилий одних застройщиков уже явно недостаточно. Необходимо, чтобы Кабинет Министров совместно с НБУ принял меры по улучшению ситуации на кредитном рынке Украины. “Увеличение объемов предоставления займов населению и снижение их стоимости - реальный шанс увеличить продажи первичного жилья”, - утверждают строители.