Планирование инвестиции в недвижимость

Перед совершением инвестиции в обьект недвижимости, рекомендуется составить хотя бы краткий бизнес-план, содержащий примерно следующие пункты в разделе, посвященном финансированию:
Ожидаемая стоимость различных составляющих приобретаемого обьекта
Природа и размер доступного финансирования
Оценка дохода
Примерная временная последовательность, указывающая, какие расходы, когда планируются, а также когда предполагается получить доход
Написать предварительный бизнес-план очень важно, поскольку это заставляет вас подумать о наиболее важных элементах владения конкретной недвижимостью. Кроме того, это поможет вам задуматься о будущих планах относительно недвижимости и времени ее продажи. Вы хотите безопасного или спекулятивного возврата вложенных средств или же вы рассматриваете ситуацию, когда купленная недвижимость каким-то образом модифицируется с существенным повышением стоимости, а лишь затем продается? Чтобы понять, стоит ли покупать конкретную собственность, ответьте на вопрос "Позволит ли данная инвестиция добиться поставленной конечной цели?" Спросите себя: "Я хочу получить капитальную прибыль? Это будет краткосрочное или долгосрочное вложение? Я собираюсь купить эту недвижимость и оставить ее в своей собственности? Мне нужна сделка, привлекательная с точки зрения налогового законодательства (пусть даже за счет денежной прибыли)?" Ответ зависит от ваших целей на момент покупки. Логично предположить, что, преследуя различные цели, инвестор будет покупать недвижимость нескольких типов.

Например, вы можете приобрести участок земли на окраине города, застроить его и спланировать, что через три года продадите его, удвоив свои вложения. В то же время в другой части города вы можете купить недвижимость , которую можно сдать в аренду клиенту с хорошей репутацией, что даст вам стабильный доход в виде 8% годовых. Еще в одном районе вы строите какое-то здание с нуля, предполагая последующую продажу, сдачу в аренду или долгосрочное владение.

Необходимо заранее определить характер своей инвестиции. Если, например, вы инвестируете в жилую недвижимость в стабильном районе, то разумно рассмотреть вариант приобретения для последующей сдачи в аренду. Такая инвестиция будет долгосрочной, поскольку, скорее всего, стоимость недвижимости и арендная плата будут стабильно расти и приносить постоянный доход. Если же, с другой стороны, вы покупаете недвижимость с непонятными перспективами, например торговый центр, разбитый на ряд небольших магазинчиков без долгосрочных договоров аренды или больших магазинов-"магнитов" (главный арендатор в торговом центре, привлекающий большое количество покупателей), можно рассматривать это приобретение как краткосрочную инвестицию, от которой, возможно, придется избавляться в случае возникновения проблем со сдачей в аренду. Если вы решите инвестировать в магазины розничной торговли, коммерческую или промышленную недвижимость, на аренду которой заключен долгосрочный договор с крупным, финансово стабильным клиентом, то такую инвестицию разумно считать долгосрочной.

Ниже приводится ряд вопросов, которые помогут вам составить бизнес-план для работы с недвижимостью.
Как вы собираетесь повысить стоимость своей покупки?
Сколько будет стоить обновление (реконструкция)?
Планируется краткосрочная или долгосрочная инвестиция? Вы собираетесь перепродать недвижимость или владеть ею, получая прибыль?
Как вы собираетесь управлять недвижимостью?
Как вы профинансируете недвижимость? Вы собираетесь привлечь инвесторов или самостоятельно обратиться в банк?
Если вам нужны инвесторы, чем вы собираетесь их привлечь? Сколько процентов дохода они получат?
Когда вы планируете продать недвижимость?
Любой инвестор в недвижимость должен осознавать, что рынок недвижимости проходит через периоды, начало и продолжительность которых предсказать практически невозможно. Если процентная ставка по ипотечным кредитам растет, объемы продажи домов или квартир будут падать. Кроме того, на рынке недвижимости отрицательно сказываются рост безработицы и различного рода кризисы.

Рассчитывая время своих действий, вам следует учитывать такие факторы.
Вы планируете краткосрочное (до пяти лет) или долгосрочное владение недвижимостью?
Собираетесь ли вы передавать право собственности на недвижимость своим наследникам?
Сможете ли вы переждать кратковременный спад рынка недвижимости, не продавая свою собственность и получая меньший, чем планировалось, доход от аренды?
Тщательно составленный бизнес-план поможет вам не только внятно объяснить свою идею кредиторам, но и более реалистично взглянуть на предполагаемые расходы и доходы.