10 способов купить квартиру

Для людей, интересующихся сделками с недвижимостью, слова «ипотека» и «долевка» уже стали понятны и обыденны, как чашечка кофе с круасаном. Мы прекрасно понимаем, что ими (ипотекой и долевкой) можно воспользоваться раздельно (купить готовое жилье на средства ипотечного кредита или же вложить в долевое строительство свои кровные), а можно их объединить, и получить ипотечный кредит для участия в долевке. Примерно так же, как кофе и круасан можно есть вместе, а можно по отдельности.

О кредитах и долевке «Стань Богаче» подробно рассказал в апрельском номере. Однако сегодня жилищное меню отнюдь не исчерпывается этими двумя способами приобретения жилья. Проведенный анализ рынка показал, что сегодня сделать это можно с помощью едва ли не десятка способов, некоторые из которых весьма прихотливы и могут считаться экзотическими блюдами, а некоторые таковы, что вместо приятного чувства насыщения могут вызвать изжогу и несварение.

1. Ипотечный кредит

Блюдо известное и имеющее достаточно предсказуемый эффект. Сегодня его предлагают около 30 банков Екатеринбурга. В них можно получить кредит в размере до 90% стоимости жилья на срок до 30 лет, под годовой процент в рублях от 11% до 17%. Механизм оформления ипотечного кредита и затраты по нему описаны в мартовском номере журнала «Стань Богаче».

2. Госпрограмма для молодых семей

Возможно, уже в следующем году к ипотечному кредиту можно будет добавить пикантную бюджетную приправу, благодаря чему покупка жилья через ипотеку, возможно, станет доступнее молодым семьям (возраст супругов до 30 лет). Речь идет о программе «Жилище» на 2002–2010 годы, которая имеет раздел «Обеспечение жильем молодых семей». Хотя программа появилась четыре года назад, но только этой весной правительство РФ удосужилось написать правила выдачи субсидий в рамках программы. Причем если изначально были обещаны субсидии в размере 35% цены жилья, то теперь их урезали до 25% (для семей с детьми — 30%). Реально будут выплачиваться деньги на покупку по цене квадратного метра не выше средней по области. Если учесть, что в области жилье в разы дешевле, чем в Екатеринбурге, то окажется, что субсидии хватит, может быть, на выплату 10%­го первого взноса по ипотеке. В общем­то, тоже неплохо, но субсидию получат только семьи официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий. Чувствуете подвох? Люди, имеющие доход, позволяющий взять в кредит 90% стоимости жилья, просто не станут тратить месяцы на беготню по чиновным кабинетам, чтобы получить статус «нуждающихся», а потом еще годами ждать очереди на субсидию. Им (людям) проще будет заработать эти 10%. Ну и еще один момент. Не факт, что на территории Свердловской области упомянутая программа вообще заработает. Если Москва не включит нашу область в программу, то никаких молодежных субсидий у нас просто не будет…
Помнится, в самом начале мы назвали госпрограмму «пикантной приправой». Но теперь почему-то вспомнилась одна детская книжка, где некий мистер В.О. Здух продавал в красивых пузырьках приправу с названием «Еще более», а на поверку пузырьки оказались пустыми…

3. Долевое строительство

Сегодня есть два вида долевки: старая (разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 г.) и новая (разрешение получено после 1 апреля). Новая подпадает под действие закона о долевке №214, который ну очень рьяно защищает интересы граждан-дольщиков. Поэтому считается, что участвовать в новой долевке безопаснее. Но и стоит она дороже, чем старая. Впрочем, независимо от новизны, заключая договор об участии в долевом строительстве, надо соблюсти ряд правил:

• потребуйте показать вам договор аренды земельного участка под новостройкой или оформленное право собственности на него и разрешение на строительство, документы должны предъявляться в подлиннике;
• желательно также ознакомиться с проектной документацией на строительство;
• лучше, если деньги за долевку вы заплатите не в кассу застройщика, а через банк: это даст дополнительные гарантии; кроме того, с банковскими документами будет проще получить вычеты по подоходному налогу (об этом «Стань Богаче» рассказывал в декабре 2005 г.);
• если жилье продает от имени застройщика другая фирма (это бывает только со старой долевкой), необходимо проследить всю «цепочку» переуступки прав на квартиру;
• убедитесь, что в договоре указаны срок сдачи дома и штрафные санкции за его неисполнение;
• в договоре должны быть четко оговорены вопросы отделки квартиры.

Некоторые компании, получившие разрешение на строительство после 1 апреля прошлого года, привлекают граждан участвовать в долевке по старым правилам. Например, дольщикам предлагают заключить договор не с застройщиком (имеющим землеотвод, лицензию и пр.), а с дочерней компанией. Такие действия компании — незаконны.

4. Предварительный договор

Эта схема возникла как способ обхода ужесточившегося законодательства о долевке. Вместо договора о долевом участии заключается предварительный договор купли­продажи квартиры. В нем говорится, что в будущем застройщик и гражданин должны заключить договор купли­продажи построенной квартиры.
Заместитель директора Юридического бюро «Защиты прав дольщиков» Тимофей Языков замечает, что подобная схема выглядит весьма спорно с точки зрения закона. Ведь это будет договор о будущей покупке неизвестно чего неизвестно когда. Да и описать объект продажи (квартиру) по правилам, установленным в законе, просто невозможно: нет ни точных технических характеристик, ни используемых материалов, ни регистрационных номеров и т.д. Нет объекта продажи.
Впрочем, помимо предварительного договора купли­продажи существует схема с использованием предварительного договора долевого участия. Она выглядит более жизнеспособной. В ее основе также лежит обязательство заключить основной договор к определенному сроку. Но принципиальное отличие в том, что вы договариваетесь не о купле­продаже квартиры, а о ее строительстве. Соответственно в сделку закладываются не заведомо недостоверные данные об объекте недвижимости, а технические характеристики, согласно утвержденной проектной документации. В данном случае предварительный договор — временное обязательство на период до получения разрешения на строительство. Однако и при такой схеме существует риск, что в установленный срок компания может отказаться заключать основной договор и просто вернет гражданину деньги.

5. Квартирный вексель

Тоже полузаконная схема. Как говориться, до первого судебного прецедента. Практически все выглядит так: строитель продает гражданину собственный (небанковский) вексель по договору купли­продажи. Затем гражданин вносит данный вексель как оплату строящейся квартиры по договору, который, как правило, называется инвестиционным, но фактически является договором долевки. Идет якобы привлечение для строительства не денег, а ценных бумаг. Однако не составит труда доказать притворность данных сделок. Фактически они прикрывают обычную долевку, в обход 214­го закона. Екатеринбургские юристы расценивают сделки с применением предварительных договоров и векселей, как более рискованные, нежели долевка. Косвенным подтверждением повышенного риска служит тот факт, что банки практически не выдают кредиты гражданам, приобретающим жилье с помощью таких схем. Правда, Тимофей Языков считает, что покупать квартиру через вексель или предварительный договор можно, если продает ее компания, имеющая многолетний опыт строительства в Екатеринбурге и незапятнанную репутацию. В этом случае риск приемлем. Впрочем, предварительно следует навести справки и убедиться, что квартиры продает именно та самая, надежная фирма, а не ее двойник с почти неотличимым названием.

Анекдот в тему:
Муж с женой обсуждают жилищный вопрос. Сбережений на покупку квартиры явно не хватает и перспективы накопления весьма грустные. Жена предлагает:
 — Надо ограбить банк!
И прибавляет:
 — При любом исходе жилье появится

6. Жилищные сертификаты (облигации)

Их, пожалуй, можно считать наиболее безопасной схемой для обхода долевки. Как мы знаем, существуют государственные жилищные сертификаты для военных, но сейчас речь не о них, а об облигациях, выпускаемых компаниями­застройщиками. Эти компании могут выпускать облигации особого вида — жилищные сертификаты. У сертификата есть не только его номинал в рублях, но и фиксированная жилая площадь, которой он соответствует. Например, одна облигация может соответствовать одному квадратному метру стоимостью 40 тыс. руб. То есть, приобретая облигации, вы получаете право на определенный размер жилплощади в строящемся доме. После покупки сертификатов не менее чем на 30% общей площади квартиры вы получаете право заключить с застройщиком договор на  приобретение конкретной квартиры (в нем фиксируются характеристики квартиры, сроки и условия строительства). В этот же момент надо будет внести оставшуюся сумму в счет оплаты покупки. Риэлтеры считают, что схема покупки жилья через облигации менее рискованна, чем через предварительный договор или вексель. Облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах, и их оборот контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам.
Пока, правда, фирмы­застройщики Екатеринбурга еще не выпускали жилищные сертификаты, однако некоторые крупные екатеринбургские застройщики уже рассматривают такую возможность. Когда это произойдет, «Стань Богаче» обязательно расскажет об особенностях такого инструмента, как жилищные сертификаты (облигации).

Облигации — ниже рынка
В нынешнем августе мэрия продавала муниципальные облигации по 2600 руб. То есть стоимость одного квадратного метра квартиры составляет 26 тыс. руб., что соответствует нижней границе участия в долевке, причем в долевке с весьма отдаленным сроком сдачи и расположенной на отшибе. По подсчетам главного специалиста комитета по инвестициям горадминистрации Романа Рященко, муниципальные облигации, как правило, дешевле рынка не менее чем на 20%.
7. Муниципальные жилищные облигации

Местные застройщики облигациями пока не балуются, зато уже 12 лет в Екатеринбурге работает муниципальная облигационная программа. С помощью городских облигаций квартиры купили 1800 семей. Вот как работает эта схема. Два или три раза в год муниципалитет выпускает некоторое количество облигаций и пускает их в открытую продажу. Каждая облигация соответствует 0,1 квадратного метра квартиры, выстроенной в рамках программы. Если купить облигаций на половину площади квартиры (допустим, вы хотите 40­метровую однушку, тогда надо купить 200 облигаций, то есть на 20 метров), то можно заключить с администрацией города договор на конкретную квартиру в строящемся доме. И до момента сдачи дома надо докупить облигации на оставшиеся метры.
Муниципальные облигации — достаточно надежный инструмент. Не было случая, когда человек не получил бы свою квартиру. Однако и у них есть неудобства. Во-первых, их трудно купить. Решение о каждом очередном выпуске бумаг публикуется в «Вечернем Екатеринбурге», а через два дня происходит размещение. Желающим надо рано утром прийти и занять очередь в 521 кабинет мэрии. В каждом выпуске бумаг сравнительно немного (в последний раз их было выпущено на 160 млн. руб.), поэтому всем не хватает. Можно отстоять двухчасовую очередь без результата. Второе неудобство — ограниченный срок обращения бумаг — у последнего выпуска — два года. Так что «копить метры» не получается. В течение двух лет надо купить столько облигаций, чтобы хватило на целую квартиру. Впрочем, как сообщила начальник отдела жилищных программ администрации Екатеринбурга Татьяна Типикина, в последние годы все чаще люди сразу покупают полный комплект облигаций на квартиру, сразу заключают договор и стараются вселиться в первый же сдаваемый в рамках программы дом. Происходит это потому, что квартира, купленная за облигации, обходится зачастую дешевле, чем участие в долевке, при практически нулевом риске. К сожалению, несмотря на растущую популярность облигаций, муниципалитет не планирует расширять программу. Этому мешают бюджетные законы и нормативы, касающиеся ценных бумаг.

8. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)

ЖСК сегодня — самая распространенная в Екатеринбурге схема обхода закона о долевке. О том, как отличить надежный кооператив от ненадежного «Стань Богаче» рассказал в мартовском номере.
Практически за всеми ЖСК, активно действующими сегодня в нашем городе, стоит некая фирма-застройщик, для которой ЖСК фактически стал отделом продаж. В общем, схема жизнеспособная и похожа на жилищные кооперативы советского образца. Человек вносит пай в размере стоимости жилья (каковая значительно ниже рыночной цены такой же недвижимости), ждет окончания строительства и получает новенькую квартиру.
Члены ЖСК менее защищены, чем участники классической долевки. При вступлении в долевку человек заключает договор, в котором четко прописаны его права и обязанности. В случае чего гражданин может отстоять свои права через суд. Если же неполадки начнутся в ЖСК, то, скорее всего, суд не поможет. Вся полнота власти в кооперативе находится у правления. И если оно решит взимать дополнительные платежи или откажется судиться с нерадивыми строителями, то пайщик ничего сделать не сможет. Тем не менее ЖСК остается хорошим вариантом при определенных условиях. Юрист Агентства юридической безопасности «Интеллект-С» Наталья Полосина считает, что приемлемую гарантию дает доброе имя застройщика, стоящего за выбранным ЖСК. Строительная компания, потратившая много лет на создание имиджа, не станет создавать ЖСК с мошенническими целями.

9. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)

Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), как правило, не имеют отношения к долевому строительству. В ЖНК объединяются люди с целью покупки уже готового жилья. Сначала человек вносит свой пай ($10–20 тыс.), а через пару лет кооператив дает ему ссуду, которой должно хватить для покупки квартиры… По аналогичной схеме действуют стройсберкассы в Германии. Однако при существующих сегодня в России темпах роста цен на недвижимость ЖНК могут давать осечки. Пока человек будет ждать своей очереди на ссуду, его пай по отношению к цене квартиры обесценится до невозможности. И это, не говоря о рисках недобросовестного отношения правления к пайщикам. По мнению, директора агентства недвижимости «Роттердам» Ильи Шкопа, ЖНК может работать, если сроки накопления и возврата ссуд будут равны или если у него имеется крупный уставный фонд. Впрочем, аналитики считают, что ни того, ни другого у местных ЖНК нет. Сегодня в нашем городе существует пять организаций, деятельность которых в той или иной степени копирует схему ЖНК.

ЖНК: экскурс в историю
Несколько лет назад в Екатеринбурге по схеме ЖНК работала компания «УралРосЛизинг». Ее пайщики внесли около 100 млн. руб., после чего компания бесследно исчезла. И это не единственный такой случай. Впрочем, какое-то количество горожан с помощью ЖНК квартирами таки обзавелись.

10. Другие схемы покупки жилья

Схемы покупки жилья не ограничиваются теми, что описаны в данной статье. Например, вы можете улучшить жилищные условия, участвуя в программе реабилитации старого жилья, которую реализует Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья (СУЭРЖ).
СУЭРЖ реконструирует деревянные двухэтажки — превращает их в пятиэтажные дома. Если у вас есть какое-то жилье, то попробуйте поменяться квартирами с жильцом двухэтажки, не желающим ждать конца реконструкции и доплачивать за нее (такие жильцы есть). После обмена вы сможете получить обновленное жилье по цене, ну очень льготной. Хотя, конечно придется подождать окончания реконструкции. Весьма вероятно, что вскоре в нашем городе заработают и другие жилищные схемы. Такие, как приобретение квартир через покупку паев жилищных ПИФов. Или, может быть, Сбербанк запустит недавно разработанную им программу кредитования застройщиков. По этой программе компания­застройщик заключает с гражданином договор резервирования площадей, а гражданин (покупатель) кладет на банковский депозит деньги, которые перейдут застройщику только после оформления жилья в собственность покупателя.
Когда все эти схемы начнут обретать реальный образ, журнал «Стань Богаче» обязательно расскажет об их условиях, рисках и преимуществах.