Ипотечный фонд (выпуск №9)

Рассмотрим такой новый инструмент, из серии инвестиционных фондов, как ипотечные фонды.

Основными партнерами ипотечных фондов являются банки, выдающие ипотечные кредиты своим клиентам под определенный процент и обычно на довольно долгий срок. Денежные средства, которые банк выдает в кредит, как правило, формируются за счет денег, привлекаемых в качестве депозитов (вкладов) населения. Но если срок стандартного депозита - максимум несколько лет, то ипотечные кредиты выдаются на гораздо более продолжительное время.

Таким образом, выдавая кредиты, банк оказывается в опасном положении: а если вкладчики завтра решат снять свои деньги? Поэтому своеобразное «замораживание» средств в ипотечных кредитах на продолжительное время банку крайне невыгодно. Для решения этой проблемы используется механизм, получивший название секьюритизация.

В рамках ипотечного кредитования секьюритизация является эффективным инструментом рефинансирования выданных ипотечных кредитов. В экономически развитых странах основным инструментом секьюритизации являются ипотечные ценные бумаги. В России институт ипотечных ценных бумаг находится на стадии формирования, поэтому на сегодняшний день основным инструментом секьюритизации внутри России являются ипотечные фонды.

Механизм секьюритизации на практике применяется следующим образом: на основании выданных ипотечных кредитов банки или АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) выпускают закладные - некотируемые ценные бумаги, удостоверяющие право обладателя закладных на получение основной суммы кредита и процентов по нему.

Банки формируют пул закладных и продают их ипотечному фонду, передавая ему таким образом права требования по кредитам. Кроме того, банк обязуется перечислять в фонд все платежи по кредитам, которые заемщики ежемесячно вносит в кассу банка. Из полученных средств ипотечный ПИФ выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход. Таким образом, убиты два зайца сразу – к банкам возвращаются назад «кредитные» деньги, а ипотечные фонды получают возможность заработать на закладных.

Преимущества ипотечных фондов.

В некоторой степени ипотечные ПИФы близки к ПИФам облигаций, приносящим невысокий доход на фоне малого риска. С точки зрения инвестиционных рисков ипотечные ПИФы имеют преимущество перед другими ПИФами, вкладывающими средства в ценные бумаги. При инвестировании в ценные бумаги доходность напрямую зависит от роста котировок. Доходность же ипотечных ПИФов не зависит от ситуации на фондовом рынке и от рыночных колебаний котировок.

Доход ипотечных паевых фондов представляют собой ежемесячные взносы заемщиков в счет погашаемого кредита. Даже в крайнем случае, если заемщик не доживет до полной выплаты кредита, ответственность по выплатам переходит к страховой компании. Если заемщик откажется вносить платежи по кредиту по каким-либо другим причинам, ипотечный ПИФ как собственник закладной имеет полное право выселить заемщика и реализовать недвижимость на рынке, погасив все обязательства по закладной.

Таким образом, вложения в ипотечный фонд – это надежный и перспективный способ инвестирования, который гарантирует стабильный доход, превышающий не только уровень инфляцию, но зачастую и процент банковского депозита.

Ипотечные ПИФы ориентированы на консервативных инвесторов, предпочитающих высокую надежность риску. В этом отношении ипотечные фонды вне всякой конкуренции, ведь надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости.

Недостатки ипотечных фондов.

Во-первых, мешает несовершенство российского законодательства. До сих пор до конца не отлажен механизм рефинансирования.

Во-вторых, рост ипотечных ПИФов сдерживает недостаточное пока развитие ипотеки и, как следствие, недостаток на рынке качественных ипотечных закладных.

В-третьих, если совсем недавно ипотечные ПИФы были единственным доступным инструментом секьюритизации ипотечных продуктов на отечественном рынке, то сегодня можно говорить о появлении первых ипотечных ценных бумаг, также являющихся инструментами рефинансирования.

Статья подготовлена с помощью сайта Пифовик.

Успехов Вам и Да пребудет с нами Скрудж!