Что ждет незаконные стройки в Киеве?

Ольга Заремба

Глава Наблюдательного совета Института «МіськЦивільПроект», СЕО МА Group

Ольга Заремба говорит о том, что эту проблему можно разделить на две части. В Киеве действительно есть некий процент возведенных, без необходимой разрешительной документации, строений. В большинстве своем, это частные дома. В настоящее время в Украине действует упрощенный механизм приема в эксплуатацию так называемых самостроев, который прописан в Законе Украины № 92-VIII (13,01,2015 г.) «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно принятия в эксплуатацию объектов строительства построенных без разрешения на выполнение строительных работ». Следуя букве данного закона, владельцам самостроев достаточно подать документы и пройти техинвентаризацию.

Незаконно построенных многоквартирных домов попросту не должно быть.  Сейчас функционирует целый ряд государственных структур, задача которых, контролировать застройщика на предмет выполнения всех необходимых условий: наличие правильно оформленного земельного участка, декларации либо ордера на строительство, утвержденного проекта, и т. д. Конечно же, недобросовестные застройщики попытаются приступить к строительству, без всего необходимого пакета документов, надеясь дооформить недостающее, непосредственно во время строительных работ. На подобные шаги идут компании, которые ставят перед собой целью, прежде всего поскорее овладеть деньгами инвесторов. Если же незаконная стройка все таки ведется, то обращений к совести застройщика либо девелопера будет недостаточно, в таких случаях необходимо прибегать к помощи соответствующих органов власти. Покупатели также должны быть внимательны при выборе застройщика и покупке жилья.

Елена Зубченко

партнер ЮФ «Лавринович и Партнеры»

Елена Зубченко считает, что оформление прав на недвижимость в Киеве, действительно, является очень актуальным вопросом, так как сама процедура введения в эксплуатацию дома довольно сложная. Вместе с тем, следует обратить внимание, что обсуждением одних лишь самостроев, данный вопрос не исчерпывается, поскольку проблемными являются также объекты, построенные на заре становления Украины, как государства. Ведь в то время, многие не понимали, какой конкретно пакет документов необходимо собрать для оформления дома. Достаточно часто бывает так, что объект уже успешно введен в эксплуатацию, однако из-за того, что прошлыми собственниками были утеряны документы, вся

процедура по оформлению недвижимости должна проводится заново. Очень часто получается так, что вторые экземпляры документов не сохраняются даже в архивах соответствующих государственных органов.

Так что же все-таки делать, если недвижимость возведена, без необходимого пакета документов? В данной ситуации есть два пути в решении проблемы:

Вариант первый – обратившись в суд, добиваться ввода в эксплуатацию незарегистрированного дома и обязать соответствующие органы власти выдать правоустанавливающий документ.

Вариант второй – заново пройти все процедуры и получить документы.

Оба способа уместны лишь в том случае, если право на землю подтверждено соответствующими документами, такими как: право собственности либо аренды, суперфиций либо постоянного пользования. Опыт подсказывает, что гораздо быстрее данный вопрос решается через суд. Однако, стоит учесть, что в этом году был принят ряд важных законопроектов, которые значительно упрощают процесс оформления прав собственности на недвижимость. К примеру, для реализации Закона о дерегуляции, Кабинетом Министров было принято постановление № 137 от 18 марта 2015 года, касательно некоторых вопросов упрощения порядка предоставления административных услуг в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Дополнительно к этому, 25 марта 2015 года в силу вступил Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно уточнения полномочий нотариусов и особенностей регистрации производных имущественных   прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения» (в дальнейшем – «Закон о регистрации прав»). В итоге, принятие указанных документов, является первым существенным шагом в направлении реальной дерегуляции, а также упрощения процедур в сфере недвижимости.

Часть изменений, которые предусмотрены, принятыми Законом о регистрации прав и Законом о дерегуляции:

- Органы местного самоуправления получили полномочия для осуществления государственного архитектурно-строительного контроля, а также принятия в эксплуатацию построенных объектов недвижимости, предоставление необходимых документов, которые дают право на проведение подготовительных и строительных работ. А также полномочия в сфере контроля за выполнением застройщиками договорных условий, работа которых связана с привлечением средств физических лиц в строительство многоквартирных домов.

- Разрешено проводить работы по переоборудованию и перепланировке, без получения разрешительной документации, в тех случаях, когда подобное вмешательство не подразумевает нарушение несущих конструкций или инженерных систем сооружения.

Оценивать нововведения еще рано, однако они должны существенно упростить процедуры в сфере недвижимости. Тем не менее, это только начало масштабных изменений. Уже сейчас готовится ряд законопроектов, которые еще больше упростят все процессы. Одна из разработок – принятый за основу Верховной Радой Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно принятия в эксплуатацию объектов строительства, построенных без разрешения на выполнение строительных работ», это должно упростить процедуру регистрации как уже построенного здания, так и введение в эксплуатацию нового здания.

Сергей Якусевич

заместитель председателя правления по строительству компании «Укрбуд»

Сергей Якусевич выразил мнение о том, что многие жалуются на несовершенство законодательства, отсутствие строительного кодекса, однако на самом деле суть вопроса сводится к одному – утверждению проектной документации, которая до получения разрешения на строительство должна быть представлена ГАСИ. В то же время задачей архитектурно-строительной инспекции

является строгий контроль соблюдения застройщиком проекта. Однако этот контроль не должен превращается в инструмент давления на компанию. Любые отклонения от проекта не должны в итоге повлиять на технико-экономические показатели, которые предварительно утверждены заказчиком.

Говоря о тех нескольких десятках незаконных строек, которые сейчас расположены в Киеве, к каждой из них должен быть индивидуальный подход. Вместе с тем, при наличии механизмов узаконивания, вполне возможна ситуация при которой возникает препятствия. В таком случае данный механизм не должен срабатывать. Ведь как правило, дома возведенные без соответствующей проектной документации, строятся с нарушением строительных норм.

Подобная система лояльности не должна стать обходным путем, для легализации подобных проектов. А задача органов власти создать условия, при которых незаконное строительство не возможно в принципе. 

Александр Бородкин

партнер ЮФ «Василь Кисіль та партнери»

Свое мнение, по данному вопросу выразил и Александр Бородкин.
Узаконивать. Утвержден специальный Порядок действий при принятии в эксплуатацию, проведении технического обследования индивидуальных жилых домов, садовых дачных домов, хозяйственных приусадебных зданий и сооружений, общественных домов, зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, которые строились без соответствующего разрешения, утвержденный Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-комунального хозяйства Украины от 24 апреля 2015 г. №79. Право собственности можно будет оформить в общем порядке, после принятия здания в эксплуатацию. Немного в более сложном порядке можно узаконить и строительство других сооружений, не охваченных данным порядком. Для того чтобы это сделать, необходимо разработать проект строительства, провести регистрацию декларации, либо получить разрешение на проведение строительных работ, а затем ввести в эксплуатацию на общих основаниях с помощью регистрации декларации, либо получения сертификата. В общем, необходимо заново пройти все этапы оформления нового строительства или лишь ту часть из них, которая не была завершена ранее.  

Перестраивать. В некоторых случаях, сложности с принятием объекта в эксплуатацию могут быть связаны непосредственно с нарушением определенных строительных норм и правил, разработанных для сооружения исследуемого объекта, а также нарушением прав третьих лиц или же общественных интересов. В таких ситуациях необходимо сперва исправить все недочеты. Естественно, это дополнительные расходы, однако в большей части случаев эти расходы оправданы, поскольку напрямую влияют на дельнейшую безопасность эксплуатации объекта, а также ответственности застройщика и всех лиц, отвечающих за безопасность строительство данного объекта.

Сносить. Это крайняя мера, когда получить необходимые документы нельзя либо исправление нарушений строительных норм путем перестройки невозможно. В Гражданском кодексе предусмотрено два случая, при которых постройка подлежит сносу:

- в случае, если собственник земельного участка возражает против права собственности на недвижимость личности, которая самовольно строила на его земельном участке.

- в случае, если строительство нарушает права других лиц. Гражданский кодекс подразумевает под самовольным строительством недвижимость, которая находится в стадии строительства, либо уже завершена, однако не имеет соответствующего документа подтверждающего право на выполнение строительных работ, либо надлежащим образом утвержденного проекта, или же с весомым нарушением строительных норм и правил.

Дмитрий Мартыненко

руководитель юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании UDP

Дмитрий Мартыненко говорил о том, что верховенство права должно быть прежде всего. Если застройщик возвел новострой незаконно, то объект должен быть ликвидирован за средства того же застройщика. Это даст серьезный сигнал рынку и вопрос с незаконно застройкой будет решен.

Дмитрий Гончаренко

юрист МЮГ AstapovLawyers

В свою очередь, Дмитрий Гончаренко сообщил о том, что незаконно возведенные здания в Украине относятся к объектам самовольного строительства, санкции за которое регулируются несколькими ветвями права. Стоит отметить, что как такового общего определения термина «самовольное строительство» не существует. Это больше собирательное понятие, которое объединено возникновением целого ряда санкций за несоблюдение процедуры проведения строительных работ. 

Гражданский кодекс Украины говорит нам о том, что субъект, который осуществляет самовольное строительство недвижимости, не имеет право собственности на нее. Следовательно, любые дальнейшие действия с подобной недвижимостью просто-напросто невозможны. Также стоит отметить следующее: в случает, если владелец (пользователь) земельного участка против признания права собственности на недвижимость за субъектом, который осуществил самовольное строительство, на его земельном участке, либо если данное самовольное строительство нарушает права других лиц, самовольно возведенная недвижимость подлежит снесению непосредственно субъектом, который осуществил строительство, либо же за его счет.

Также, в случае признания факта существенного нарушения строительных нормативов в ходе возведения здания, либо ущемления данными действиями прав других лиц, хозяина строительства могут, в судебном порядке, обязать привести дом в соответствие с принятыми нормами. В то же время, законом разрешено хозяину недвижимости добиваться в судебном порядке признания за собой права собственности, на подобный объект, в том случае, если он возведен без нарушений прав других лиц и построен в соответствии с действующими строительными нормами.

Уголовное законодательство за самовольное строительство предусматривает наказание в виде штрафа от трехсот до пятисот необлагаемых минимумов доходов граждан или ареста на срок до шести месяцев, или ограничения свободы на срок до трех лет. Незаконное строительство на самовольно занятой территории, либо содеянное лицом ранее судимым за аналогичное преступление, наказывается лишением свободы на срок от одного до трех лет. Стоит отметить, что взыскание штрафов вовсе не ведет к автоматическому началу процедуры узаконивания подобных объектов недвижимости.   

Валентин Яроменко

директор по продажам и маркетингу доходного дома Elyseum

Валентин Ярмоленко поделился своим мнением по данному вопросу и говорил о том, что прежде всего, следует начать с первопричины возникновения незаконных строек, а не со следствия. Запутанная и крайне непрозрачная бюрократическая система

получения разрешения на проведение строительных работ, словно создана так, чтобы обеспечить свое «самофинансирование». Иными словами городская администрация не заинтересована в решении этого вопроса. Неоднозначные правила позволяют найти недочеты практически у каждого. Общепринятые правила бизнеса работают иначе: сначала нужно дать, а затем требовать. Если смоделировать ситуацию, при которой разрешения на строительство выдаются с прозрачными требованиями за считаные минуты, да еще и в онлайн режиме, власть будет иметь полное право принимать непопулярные решения. Говорить о сносе зданий, на данный момент не совсем корректно, поскольку представители власти воспользуются им, для разрешения собственных и спонсорских интересов.

На данный момент рациональнее было бы провести открытые переговоры власти и девелоперов, чтобы прийти к компромиссу. Таким образом можно будет уберечь облик столицы от неудачных архитектурных решений, а также нервы и инвестиции, которые вкладываются в объект.

Сергей Буханец

руководитель проекта «Готово»

Как сказал Сергей Буханец, необходимо сносить незаконные строения, так как это было сделано в Израиле. Таким образом, неотвратимость наказания и дисциплина приведет к порядку в данной сфере.

Причем сносить сразу после выявления и взыскивать затраты с собственника незаконной застройки, и на него же возложить затраты по приведению земельного участка в надлежащее состояние. Но сносить незаконное строение должны коммунальщики, правда за счет собственника-нарушителя.  

Если установить собственника застройки не представляется возможным, то взыскать необходимо с владельца арендного участка.А если и это невозможно, то с тех органов власти, которые не провели своевременный контроль и не предотвратили строительные работы, ведь вероятнее всего обращения в эти структуры были, однако они остались без внимания. В конце-концов, взыскать можно с коммунальных предприятий, которые обслуживают заданную территорию.

Механизмы проработать можно, это детали.

Главное – сносить беспощадно!

Олег Бойчук

советник ЮБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Украина

Олег Бойчук рекомендует в решении вопроса с незаконными постройками учитывать два важных фактора. Во-первых совершенно очевидно, что объектов с различными юридическими нарушениями огромное количество и снести их все просто невозможно, да и вряд ли это целесообразно. Поэтому необходимо проявить разумную степень толерантности в процессе решения данного вопроса.  Во-вторых, имеют место грубейшие нарушения, амнистировать которые недопустимо.

Необходим справедливый и строгий подход в решении данной проблемы, который будет основываться на четких критериях материальности нарушений, допущенных при строительстве. К примеру, материальными можно назвать нарушения, которые представляют угрозу безопасности самой постройке и/или инфраструктуре. Также в эту категорию логично отнести наиболее грубые нарушения экологических требований, режима защиты исторических ареалов… Данный список не должен быть большим, важно чтобы он был исключительным. В то же время городские власти обязаны моментально реагировать при обнаружении нарушений. Абсолютно недопустим избирательный подход властей. В этом вопросе не может быть «неугодных», правила для всех одни. Так как в данный момент речь идет именно о грубых нарушениях, такие меры, как реконструкция либо снос здания, должны быть вполне реальными перспективами.

Стоит упомянуть также и о очевидных трудностях. Ведь помимо коррупции, которой должна заниматься прокуратура, есть инвесторы, которые вложили деньги и успели приобрести объекты, построенные с нарушениями, либо помещения в них. В итоге мы приходим к тому, что это комплексная социальная и юридическая проблема, связанная и с вероятной виной города, который не отреагировал должным образом во время согласования первоначального строительства, так и с инвесторами, которые могут и не понимать всей степени риска вложения инвестиций в спорный объект. На данном этапе вполне достаточно правовых механизмов, чтобы отделить добросовестного инвестора, от того, кто таковым не является. В случает чего оправданные инвесторы могут получить иммунитет или право на компенсацию затрат  от города. Если инвестор признан недобросовестным, он самостоятельно несет обязательства по рискам, связанных с сносом или реконструкцией спорного объекта, либо, как вариант решает данную проблему непосредственно с застройщиком, без участия представителей городских властей. Таким образом ключевой момент в решении данного вопроса – эффективная работа судебной системы.    

Анна Искиэрдо

директор проектной компании «АИММ-ГРУПП»

В том случае, если дом уже возведен, а часть квартир, либо все из них проданы, все должно зависеть от степени нарушений, в результате которых новострой отнесли к категории незаконных, об этом говорила Анна Искиэрдо.  Если речь идет о доме IV либо V категории сложности, либо если категория была занижена и при всем этом проект дома не прошел госэкспертизу, эксплуатация строения несет явные потенциальные риски как для самих жильцов дома, так и для окружающих построек. При сложившихся обстоятельствах нужно выяснить, какие конкретно технические нарушения были допущены. Если выяснится, что нарушения подлежат исправлению, дом можно сдавать в эксплуатацию, после исправления допущенных в процессе строительства недочетов. В ином случае появится еще один «дом-призрак», а это чревато протестами инвесторов, вложивших в него деньги.

В любом случае, если исправить нарушения не представляется возможным, дом эксплуатировать нельзя. Такое строение подлежит сносу силами застройщика, который, к тому же, должен компенсировать убытки инвесторов. Аналогичная процедура применима и к новостроям, которые находятся в стадии строительства.

Сразу после того, как первый застройщик, своими силами ликвидирует возведенный им же объект, желающих идти по его стопам станет в разы меньше. Здесь важна бескомпромиссная позиция властей.   

Андрей Вишневский

Директор ООО «Институт проектирования «Комфортбуд» 

Андрей Вишневский считает, что к решению данной проблемы необходимо подходить дифференцированно:

- объекты, которые гармонично вписываются в окружающую среду, которые не противоречат градостроительному законодательству, следует узаконить и оставить

- прочие объекты подлежат сносу, за счет владельца.

Тимофей Сикорский

старший юрист ЮФ «Салком»

В случае, если объект недвижимости возведен незаконно, существует два пути решения проблемы: снос либо узаконивание, такое мнение выразил Тимофей Сикорский. Любая стройка, не являющаяся законной – серьезная проблема, которая должна решаться незамедлительно. Чем дольше процесс решения вопроса, тем проблематичнее будет решить его в бедующем. Потому вариант «оставить все как есть» рассмотрению не подлежит.

Снос незаконной постройке – довольно радикальный шаг. В соотвествии с действующим законодательством, снос здания возможет только в том случае, если объект недвижимости невозможно привести в соответствие градостроительным нормам, а права других лиц нарушаются. В других случаях снос здания не предусмотрен, следовательно, оно должно быть узаконено.

На сегодняшний день, в столице нет единого утвержденного порядка узаконения самовольной застройки. Исключением являются небольшие здания, а также частные дома, возведенные до 12.03.2011 г. Ясный механизм их легализации изложен в п.9 раздела V Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», а также в приказе Минрегионстроя №79 от 24.04.2015 г. Данные нормы устанавливают предельно четкий порядок узаконивания вышеуказанных объектов, после проверки на противопожарное и градостроительное соответствие.

Если говорить о более крупных объектах, то с уверенностью можно сказать, что каждый из них узаконивается по-своему. Именно потому стоит выбрать единые понятные критерии, в соответствии с которыми можно будет узаконить любое самовольное строительство.

Возьмем, к примеру, многоквартирные дома. Достаточно часто застройщик умышленно снижает категорию сложности возводимого дома, после чего, выполнив свои обязательства в вопросе строительства, передает дом инвесторам, которые, в свою очередь не могут подключить строение к сетям и получить право собственности.  Если смотреть с одной стороны, то нарушение безусловно грубое и дом нельзя допускать к эксплуатации. С другой же стороны, совладельцами дома выступают непосредственно инвесторы, которые вероятнее всего уже заселились в новые квартиры. Потому перекладывать вину застройщика на их плечи в полном объеме было бы некорректно. Становится очевидным, что сносить подобный дом можно лишь в крайнем случае ( к примеру, если он несет реальную угрозу жизни жильцов). Потому подобные дома чаще всего узаконивают.  Как вариант выхода из ситуации, можно провести специальную экспертизу и в случае если будет установлено, что строение соответствует основным строительным нормам, его дальнейшую эксплуатацию стоит разрешить. Однако это вовсе не значит, что застройщик освобождается от ответственности (уголовной и финансовой).

Итак, если речь идет о незаконных объектах, которые уже построены, в большинстве случаев их необходимо узаконивать в соответствии с едиными понятными  критериями, которые должны быть разработаны в первую очередь. Те, кто виновен в допущении подобного строительства, соответственно должны быть оштрафованы в обязательном порядке. В том случае, если узаконивание невозможно по ряду объективных причин, объект должен быть снесен. Следует отметить важный момент – размеры штрафных санкций и критерии узаконивания должны быть разработаны так, чтобы застройщику было невыгодно идти на нарушение закона осознанно и по данной процедуре узаконивать стройку. Штраф должен служить реальным наказанием, а не дешевым способом обхода разрешительных процедур.

Относительно, тех незаконных объектов, которые находятся в стадии строительства, строительные работы на них должны быть остановлены немедленно, с привлечением к данному процессу органов правопорядка.

При всем сказанном, следует отметить, что наиболее эффективный метод борьбы с незаконными стройками – их недопущение. Это может быть достигнуто путем дальнейшего упрощение процедур, необходимых для получения разрешительной документации на строительство, а также проведением всестороннего регулярного архитектурно-строительного контроля, с применением санкций, в арсенале которых будут не только административные меры, но и последствия уголовного характера.